เมื่อขายบ้านในญี่ปุ่นต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? ภาษีจากการโอนทรัพย์สินและสิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน
คู่มือโดยละเอียดเกี่ยวกับภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ครอบคลุมความแตกต่างระหว่างการถือครองระยะสั้นและระยะยาว สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน และค่าธรรมเนียมนายหน้าขายบ้านล่าสุด
7 ส.ค. 2569·✍️ olablog·⏱ 6 นาทีในการอ่าน
คู่มือโดยละเอียดเกี่ยวกับภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ครอบคลุมความแตกต่างระหว่างการถือครองระยะสั้นและระยะยาว สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน และค่าธรรมเนียมนายหน้าขายบ้านล่าสุด
การขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมในญี่ปุ่นถือเป็นการตัดสินใจทางการเงินครั้งสำคัญสำหรับครอบครัวชาวเวียดนามจำนวนมากที่อาศัยและทำงานอยู่ในญี่ปุ่น หรือกำลังพิจารณากลับเวียดนาม อย่างไรก็ตาม หลายคนต้องประหลาดใจเมื่อพบว่าเงินที่ได้รับจริงหลังการทำธุรกรรมน้อยกว่าที่คาดไว้ เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด หากขายแล้วมีกำไร จะต้องเสียภาษีเท่าไร? จะหลีกเลี่ยงการถูกเรียกเก็บภาษีเงินได้ผิดประเภทได้อย่างไร? บทความนี้จากทีม OlaChill จะตอบทุกข้อสงสัยอย่างละเอียด ใช้ได้จริง และเข้าใจง่ายที่สุด โดยอัปเดตข้อมูลตามกฎหมายล่าสุด ณ 8/2026
ภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นคืออะไร?
เมื่อคุณขายบ้านหรือที่ดินในญี่ปุ่น หากธุรกรรมดังกล่าวก่อให้เกิดกำไร คุณจะต้องเสีย ภาษีเงินได้จากการโอนทรัพย์สิน หรือ 譲渡所得税 (joto shotokuzei) ในภาษาญี่ปุ่น ภาษีนี้ไม่ได้คิดจากราคาขายรวมของอสังหาริมทรัพย์แบบอัตราคงที่ แต่คิดเฉพาะจาก กำไรสุทธิ (譲渡所得 - joto shotoku)
สูตรคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษีตามที่สำนักงานภาษีแห่งชาติญี่ปุ่น (国税庁 - Kokuzeicho) กำหนด มีดังนี้:
$$\text{กำไรที่ต้องเสียภาษี} = \text{ราคาขาย} - (\text{ต้นทุนการได้มา} + \text{ค่าใช้จ่ายในการขาย}) - \text{สิทธิลดหย่อนพิเศษ}$$
โดยมีรายละเอียดดังนี้:
- ราคาขาย (譲渡収入金額 - joto shunyu kingaku): เงินทั้งหมดที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปรับยอดภาษีทรัพย์สินคงที่
- ต้นทุนการได้มา (取得費 - shutokuhi): ราคาซื้อบ้านเดิมรวมกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ (ภาษีจดทะเบียนและใบอนุญาต ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์) หักด้วยค่าเสื่อมราคา (減価償却費 - genka shokyakuhi) ของส่วนอาคารตลอดอายุการใช้งาน
- ค่าใช้จ่ายในการขาย (譲渡費用 - joto hiyou): ค่านายหน้า ค่ารังวัดที่ดิน ค่าธรรมเนียมยกเลิกสัญญาเดิม และค่ารื้อถอนบ้านเก่า หากมี
- สิทธิลดหย่อนพิเศษ (特別控除 - tokubetsu kojo): สิทธิลดหย่อนและยกเว้นภาษีตามนโยบายของรัฐบาล เช่น สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้านสำหรับบ้านพักอาศัยหลัก
หากผลลัพธ์หลังใช้สูตรเป็น 0 หรือติดลบ กล่าวคือขายขาดทุน คุณ ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จากการโอนทรัพย์สิน
ภาษีระยะสั้นกับระยะยาว: เกณฑ์สำคัญที่ 5 ปี
ประเด็นสำคัญที่ผู้ขายบ้านในญี่ปุ่นทุกคนต้องเข้าใจคือ ระยะเวลาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ญี่ปุ่นแบ่งกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 ประเภท ซึ่งมีอัตราภาษีแตกต่างกันเกือบ 2 เท่า:
- การถือครองระยะสั้น (短期譲渡所得 - tanki joto shotoku): ถือครอง 5 ปีหรือน้อยกว่า
- การถือครองระยะยาว (長期譲渡所得 - choki joto shotoku): ถือครอง มากกว่า 5 ปี
เปรียบเทียบอัตราภาษีจากการโอนทรัพย์สิน (ณ 8/2026)
| ประเภทการถือครอง | ภาษีเงินได้ระดับประเทศ (所得税) | ภาษีผู้อยู่อาศัยท้องถิ่น (住民税) | ภาษีเงินได้พิเศษเพื่อการฟื้นฟู (復興特別所得税) | อัตราภาษีรวมที่ใช้ |
|---|---|---|---|---|
| ระยะสั้น (≤ 5 ปี) | 30.0% | 9.0% | 0.63% (2.1% ของภาษีเงินได้) | 39.63% |
| ระยะยาว (> 5 ปี) | 15.0% | 5.0% | 0.315% (2.1% ของภาษีเงินได้) | 20.315% |
(หมายเหตุ: ภาษีเงินได้พิเศษเพื่อการฟื้นฟู 復興特別所得税 - fukko tokubetsu shotokuzei ยังคงมีผลบังคับใช้ตามกฎระเบียบปัจจุบัน)
การคำนวณ 5 ปีทำให้เข้าใจผิดได้ง่ายมาก!
ชาวเวียดนามจำนวนมากเข้าใจผิดว่าการซื้อบ้านวันที่ 1/4/2021 และขายวันที่ 2/4/2026 ซึ่งห่างกันพอดี 5 ปี 1 วัน จะเข้าเกณฑ์อัตราภาษีระยะยาว แต่ในความเป็นจริงไม่ได้คำนวณแบบนั้น!
กฎหมายภาษีญี่ปุ่นกำหนดเกณฑ์ 5 ปีโดยพิจารณาระยะเวลาการถือครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีที่ขายบ้าน
- ตัวอย่าง: คุณซื้อบ้านวันที่ 15/5/2021 และขายวันที่ 10/10/2026
- ณ วันที่ 1/1/2026 ระยะเวลาการถือครองของคุณนับตั้งแต่ 15/5/2021 ถึง 1/1/2026 ซึ่งน้อยกว่า 5 ปี
- ดังนั้น ธุรกรรมนี้ยังจัดเป็น การถือครองระยะสั้น และต้องเสียภาษีในอัตรา 39.63%
- หากต้องการเข้าเกณฑ์อัตราระยะยาวที่ 20.315% คุณต้องรอขายบ้านตั้งแต่วันที่ 1/1/2027 เป็นต้นไป
สิทธิลดหย่อนพิเศษ ¥30 ล้าน (3000万円特別控除) สำหรับบ้านที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง
นี่คือสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ใหญ่ที่สุดและใช้ได้จริงที่สุดที่รัฐบาลญี่ปุ่นมอบให้ผู้ขายบ้านพักอาศัยหลักของตนเอง (マイホーム - mai homu) ชื่ออย่างเป็นทางการของมาตรการนี้คือ สิทธิลดหย่อนพิเศษสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo)
รายละเอียดสิทธิประโยชน์
ไม่ว่าคุณจะถือครองบ้านน้อยกว่า 5 ปีหรือมากกว่า 5 ปี คุณอาจ หักลดกำไรที่ต้องเสียภาษีได้สูงสุด 30,000,000 JPY (~5.1 พันล้าน VND)
- หากกำไรจากการขายบ้านอยู่ที่ 10,000,000 JPY (~1.7 พันล้าน VND): หลังหัก ¥30 ล้านแล้ว กำไรที่ต้องเสียภาษีจะเหลือ 0 JPY $\rightarrow$ ไม่ต้องเสียภาษีจากการโอนทรัพย์สินแม้แต่เยนเดียว
- หากกำไรอยู่ที่ 35,000,000 JPY (
5.9 พันล้าน VND): คุณจะเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เหลือ 5,000,000 JPY (850 ล้าน VND)
เงื่อนไขการใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน (อัปเดต 2026)
หากต้องการใช้สิทธิประโยชน์นี้ คุณต้องมีคุณสมบัติครบทุกข้อที่สำนักงานภาษีกำหนด:
- บ้านต้องเป็นที่อยู่อาศัยจริงของคุณ: คุณหรือครอบครัวต้องเคยอาศัยอยู่ที่บ้านหลังนั้น หากย้ายออกไปอยู่ที่อื่นแล้ว ต้องลงนามในสัญญาขายภายในวันที่ 31 ธันวาคมของปีที่ 3 หลังจากปีที่ย้ายออก
- ต้องไม่ขายให้บุคคลที่มีความเกี่ยวข้องเป็นพิเศษ: ผู้ซื้อจะต้องไม่ใช่คู่สมรส บิดามารดา บุตร หรือบริษัทที่คุณเป็นเจ้าของหรือควบคุม
- ต้องไม่เคยใช้สิทธิประโยชน์นี้ภายใน 3 ปีที่ผ่านมา: ในปีที่ขายและ 2 ปีก่อนหน้านั้น คุณต้องไม่เคยใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้านนี้หรือสิทธิประโยชน์ด้านการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยอื่น
- ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษี (確定申告 - kakutei shinkoku): แม้ว่าภาษีที่ต้องชำระจะเป็น 0 JPY หลังหัก ¥30 ล้านแล้ว คุณ ยังคงต้อง ยื่นแบบแสดงรายการภาษีและเอกสารประกอบ เพื่อให้การยกเว้นภาษีได้รับการอนุมัติ!
คำเตือนสำคัญเกี่ยวกับสิทธิลดหย่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัย (住宅ローン控除 - jutaku ron kojo): หากคุณขายบ้านเก่าโดยใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน แล้วซื้อบ้านใหม่ทันทีด้วยสินเชื่อธนาคาร คุณจะ ไม่สามารถ ใช้สิทธิลดหย่อนภาษีสินเชื่อที่อยู่อาศัย (住宅ローン控除) สำหรับบ้านใหม่ได้เป็นเวลา 3 ปี (ปีที่ขาย 2 ปีก่อนหน้า และ 2 ปีถัดไป) ควรพิจารณาอย่างรอบคอบว่าทางเลือกใดให้ประโยชน์ทางการเงินมากกว่าก่อนตัดสินใจ!
ค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการทำธุรกรรม
นอกจากภาษีแล้ว คุณควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมด้วย โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุดคือค่านายหน้าที่จ่ายให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์
1. ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (仲介手数料 - chukai tesuryo)
ตามกฎหมายธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น (宅地建物取引業法) ค่านายหน้าสูงสุดคำนวณตามสูตรอัตราก้าวหน้ามาตรฐานดังนี้:
- สำหรับส่วนที่เกิน 4,000,000 JPY: (ราคาขาย × 3% + 60,000 JPY) + ภาษีการบริโภค 10% (消費税 - shohizei)
กฎระเบียบที่ปรับปรุงใหม่: สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำที่มีราคา 8,000,000 JPY หรือน้อยกว่า โดยเฉพาะบ้านเก่าและอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง บริษัทนายหน้าอาจเจรจาคิดค่าธรรมเนียมแบบเหมาจ่ายสูงสุด 330,000 JPY (รวมภาษี 10%) กับผู้ขาย เพื่อครอบคลุมค่ารังวัดและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
2. ค่าใช้จ่ายในการยกเลิกการจดทะเบียนจำนอง (抵当権抹消登記 - teitoken massho toki)
หากบ้านยังมีสินเชื่อธนาคารคงค้างอยู่ เมื่อขายบ้านคุณต้องปลดจำนองและยกเลิกการจดทะเบียนจำนอง
- ภาษีจดทะเบียนและใบอนุญาต (登録免許税 - toroku menkyozei): 1,000 JPY / 1 อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินและอาคารนับแยกกัน รวมเป็น 2,000 JPY)
- ค่าธรรมเนียมผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียน (司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu): ประมาณ 15,000 JPY – 30,000 JPY (~2.5 – 5 ล้าน VND) สำหรับให้ผู้เชี่ยวชาญดำเนินการ
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณเมื่อขายคอนโดมิเนียมราคา 30,000,000 JPY (~5.1 พันล้าน VND)
| รายการค่าใช้จ่าย | ภาษาญี่ปุ่น (โรมาจิ) | ค่าธรรมเนียมโดยประมาณ (JPY) | มูลค่าเทียบเท่าโดยประมาณ (~VND) |
|---|---|---|---|
| ค่านายหน้าสูงสุด | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| การยกเลิกการจดทะเบียนจำนอง | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| สำเนาเอกสารและใบรับรอง | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| อากรแสตมป์ | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| ค่าใช้จ่ายรวมโดยประมาณ | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
ข้อควรรู้สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (非居住者) ที่ขายอสังหาริมทรัพย์
ชาวเวียดนามจำนวนมากทำงานในญี่ปุ่นจนครบสัญญาและเดินทางกลับเวียดนามแล้ว แต่ยังคงเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นและมาขายในภายหลัง ในกรณีนี้ คุณจะถือเป็น ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (非居住者 - hikyujusha) ในทางภาษี
1. การหักภาษี ณ ที่จ่าย 10.21% (源泉徴収 - gensen choshu)
เมื่อผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นขายบ้านในญี่ปุ่น ผู้ซื้อหรือบริษัทผู้ซื้อมีหน้าที่ตามกฎหมายต้อง หักภาษี 10.21% (ประกอบด้วยภาษีเงินได้ 10% + ภาษีเพื่อการฟื้นฟู 0.21%) จาก ราคาขายทั้งหมด และนำส่งให้หน่วยงานภาษีญี่ปุ่นโดยตรง ก่อนโอนเงินส่วนที่เหลือ (89.79%) ให้คุณ
- ข้อยกเว้น: ได้รับการยกเว้นจากการหักภาษี 10.21%: ผู้ซื้อเป็น บุคคลธรรมดา ที่ซื้อบ้านเพื่อ อยู่อาศัย (สำหรับตนเองหรือสมาชิกครอบครัว) และมูลค่าธุรกรรม ไม่เกิน 100,000,000 JPY (~17 พันล้าน VND)
2. ต้องแต่งตั้งตัวแทนด้านภาษี (納税管理人 - nozei kanri nin)
เนื่องจากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นแล้ว คุณต้องลงทะเบียนบุคคลธรรมดาหรือบริษัทที่ปรึกษาด้านภาษีซึ่งมีถิ่นพำนักอยู่ในญี่ปุ่นให้เป็น ตัวแทนด้านภาษี (納税管理人 - nozei kanri nin) บุคคลนี้จะรับจดหมายติดต่อด้านภาษีแทนคุณ และยื่น 確定申告 (kakutei shinkoku) ในช่วงเดือน February - March ของปีถัดไป เพื่อขอคืนภาษี 10.21% ที่ถูกหักไว้เกิน (หากกำไรจริงต่ำกว่าที่คำนวณไว้ หรือคุณมีสิทธิได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อน)
ขั้นตอนการยื่นภาษีและเอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ขายชาวเวียดนาม
หากคุณขายบ้านแล้วมีกำไร หรือขายบ้านพักอาศัยหลักและต้องการใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน คุณต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีในช่วง 確定申告 (kakutei shinkoku) ซึ่งอยู่ระหว่าง 16/2 ถึง 15/3 ของปีถัดไป
เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่:
- แบบแสดงรายการภาษีเงินได้ (確定申告書 - kakutei shinkokusho): แบบฟอร์มสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์
- เอกสารรายละเอียดรายได้จากการโอน (譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho): รายละเอียดราคาขาย ราคาซื้อเดิม และค่านายหน้า
- สัญญาซื้อและสัญญาขาย (売買契約書 - baibai keiyakusho): สำเนาสัญญาตอนซื้อบ้านเดิมและสัญญาขายปัจจุบัน
- ใบรับรองข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน (登記事項証明書 - toki jiko shomeisho): ขอได้จากสำนักงานกฎหมาย (法務局 - Homukyoku)
- ใบรับรองถิ่นที่อยู่ (住民票 - juminhyo): หลักฐานว่าคุณเคยอาศัยอยู่ตามที่อยู่นั้น หากต้องการใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน
คำถามที่พบบ่อย
Q. หากขายบ้านขาดทุน (ราคาขายต่ำกว่าต้นทุนซื้อรวมกับค่าใช้จ่ายในการขาย) ต้องเสียภาษีหรือไม่? ไม่ต้อง หากขายขาดทุน กำไรจากการโอนจะเป็น 0 จึงไม่ต้องเสีย 譲渡所得税 (joto shotokuzei) นอกจากนี้ หากบ้านดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ คุณอาจใช้กลไกชดเชยกำไรขาดทุน (損益通算 - soneki tsusan) เพื่อขอคืนภาษีเงินได้บางส่วนที่จ่ายจากเงินเดือนในปีนั้นได้
Q. ฉันเป็นผู้ฝึกงาน/วิศวกรชาวเวียดนาม หากกลับเวียดนามหลังถือครองบ้านมา 2 ปีแล้วขาย จะใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้านได้หรือไม่? ได้ ไม่ว่าคุณจะเป็นชาวต่างชาติหรือถือครองบ้านมาเป็นระยะเวลาสั้น ๆ เพียง 2 ปี ตราบใดที่บ้านจดทะเบียนเป็นชื่อของคุณ และคุณเคยลงทะเบียนที่อยู่อาศัยที่นั่นจริงด้วย 住民票 (juminhyo) คุณก็มีสิทธิใช้สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้าน (3000万円特別控除) ได้อย่างเต็มที่เมื่อขายบ้าน
Q. การขายคอนโดมิเนียม (Mansion) กับการขายบ้านเดี่ยว (Ikkodate) มีความแตกต่างด้านภาษีหรือไม่? โดยหลักแล้ว อัตราภาษีและสิทธิลดหย่อน ¥30 ล้านเหมือนกันทุกประการ ความแตกต่างมีเพียงวิธีคำนวณต้นทุนการได้มาเดิม (取得費 - shutokuhi) โดยคอนโดมิเนียมจะมีการจัดสรรมูลค่าระหว่างที่ดิน (ซึ่งไม่คิดค่าเสื่อมราคา) และอาคาร (ซึ่งคิดค่าเสื่อมราคาตามระยะเวลา) แตกต่างจากบ้านเดี่ยว
Q. ต้องจ่ายภาษีจากการโอนทรัพย์สินนี้เมื่อใด? ภาษีเงินได้ระดับประเทศ (所得税) ชำระในช่วงยื่นแบบแสดงรายการภาษี (16/2 - 15/3 ของปีถัดไป) ส่วนภาษีผู้อยู่อาศัยท้องถิ่น (住民税) รัฐบาลท้องถิ่นจะส่งใบแจ้งภาษี (納付書 - nofucho) ไปยังบ้านของคุณประมาณเดือน June ของปีถัดไป
สรุปและอ่านเพิ่มเติม
การขายบ้านในญี่ปุ่นไม่ใช่เรื่องยุ่งยากเกินไป หากเข้าใจกฎภาษี: แยกแยะเกณฑ์การถือครอง 5 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงอัตราภาษีสูงถึง 39.63% ใช้ประโยชน์จาก สิทธิลดหย่อน ¥30 ล้านสำหรับบ้านที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง ให้เต็มที่ และเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการยื่นภาษี 確定申告 การคำนวณค่านายหน้าและภาษีล่วงหน้าจะช่วยให้คุณรักษาเงินออมไว้ได้มากที่สุด
หากต้องการข้อมูลที่เป็นประโยชน์เพิ่มเติมเกี่ยวกับการใช้ชีวิต การเงิน และขั้นตอนทางราชการในญี่ปุ่น สามารถอ่านบทความที่เกี่ยวข้องได้ที่:
- ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจัดการค่าใช้จ่ายและขั้นตอนทางราชการได้ที่ Blog OlaChill
- ค้นหาข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับชีวิตของชาวเวียดนามในญี่ปุ่นได้ที่ หน้าแรก OlaChill
- หากต้องการพาครอบครัวไปพักผ่อนหลังจากขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เสร็จแล้ว ลองดูโปรแกรมท่องเที่ยวที่น่าสนใจได้ที่ Day Tours from Tokyo
ความคิดเห็น
ยังไม่มีรีวิว — เป็นคนแรกสิ!
