Pajak atas Penghasilan Sewa Properti Hunian di Jepang: Cara Menghitung, Biaya yang Dapat Dikurangkan, dan Tips Hukum
Panduan lengkap tentang pajak penghasilan sewa di Jepang pada 2026: cara menghitung fudōsan shotoku, biaya yang dapat dikurangkan, dan manfaat pelaporan pajak formulir biru aoiro shinkoku.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 13 menit baca
Panduan lengkap tentang pajak penghasilan sewa di Jepang pada 2026: cara menghitung fudōsan shotoku, biaya yang dapat dikurangkan, dan manfaat pelaporan pajak formulir biru aoiro shinkoku.
Setelah mengumpulkan tabungan selama beberapa waktu, banyak orang Vietnam di Jepang memutuskan untuk membeli kondominium (mansion) atau rumah tapak (isshodate), baik untuk digunakan sendiri maupun disewakan sebagai sumber pendapatan pasif. Namun, begitu pembayaran sewa mulai masuk ke rekening bank, banyak yang merasa kewalahan: "Apakah saya harus membayar pajak atas penghasilan sewa?", "Bagaimana cara melaporkan pajak tanpa terkena sanksi?", "Adakah cara legal untuk mengurangkan biaya dan mengurangi pajak yang harus saya bayar?".
Kekhawatiran terhadap prosedur administrasi yang rumit dan kendala bahasa membuat banyak orang tidak melaporkan pajaknya atau tidak mengoptimalkan biaya yang dapat dikurangkan. Akibatnya, tagihan pajak mereka menjadi lebih tinggi dari yang seharusnya. Dalam artikel ini, OlaChill akan membantu Anda memahami setiap persoalan tersebut dan menjelaskan aturan pajak Jepang atas penghasilan dari properti sewaan per Agustus 2026, termasuk "tips pengurangan pajak" yang sepenuhnya legal.
Bagaimana cara menghitung penghasilan sewa properti hunian di Jepang?
Dalam sistem pajak Jepang, penghasilan dari penyewaan tanah, rumah, apartemen, atau tempat parkir dikategorikan sebagai penghasilan real estat — 不動産所得 (fudōsan shotoku).
Penting untuk dipahami bahwa penghasilan kena pajak bukanlah total uang sewa yang Anda terima, melainkan jumlah yang tersisa setelah biaya operasional yang memenuhi syarat dikurangkan.
$$ \text{Penghasilan real estat kena pajak} = \text{Total pendapatan (総収入金額)} - \text{Biaya yang memenuhi syarat (必要経費)} $$
Jumlah yang termasuk dalam Total pendapatan (総収入金額 - sōshūnyū kingaku)
- Sewa bulanan — 賃料 (chinryō): Pembayaran rutin yang diterima dari penyewa.
- Biaya pengelolaan/layanan — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi): Biaya tambahan yang dipungut dari penyewa untuk listrik, air, dan kebersihan area bersama.
- Uang kunci — 礼金 (reikin): Pembayaran yang tidak dapat dikembalikan, diberikan penyewa kepada pemilik saat menandatangani kontrak. Jumlah ini 100% menjadi penghasilan kena pajak pada tahun saat diterima.
- Biaya perpanjangan kontrak — 更新料 (kōshin-ryō): Diterima ketika penyewa memperpanjang masa sewa (biasanya sekali setiap 2 tahun dan umumnya setara dengan 1 bulan sewa).
- Bagian uang jaminan yang tidak dapat dikembalikan — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin): Uang jaminan awal 敷金 (shikikin) biasanya hanya ditahan sementara. Namun, jika kontrak menyatakan bahwa sebagian uang tersebut akan dipotong dan tidak dikembalikan (misalnya 敷引き - shikibiki), bagian itu harus dimasukkan sebagai pendapatan pada tahun tersebut.
Berapa tarif pajak yang berlaku?
Penghasilan real estat di Jepang digabungkan dengan penghasilan dari sumber lain (seperti penghasilan kerja 社員 - shain) berdasarkan sistem pajak agregat — 総合課税 (sōgō kazei).
Setelah total penghasilan kena pajak dihitung, pajak penghasilan nasional — 所得税 (shotoku-zei) dikenakan berdasarkan tarif progresif dari 5% hingga 45% (per Agustus 2026):
- Di bawah 1.950.000 JPY (~315 juta VND): Tarif pajak 5% (Pengurang 0 JPY)
- Dari 1.950.000 - 3.300.000 JPY: Tarif pajak 10% (Pengurang 97.500 JPY)
- Dari 3.300.000 - 6.950.000 JPY: Tarif pajak 20% (Pengurang 427.500 JPY)
- Dari 6.950.000 - 9.000.000 JPY: Tarif pajak 23% (Pengurang 636.000 JPY) (Catatan: Selain pajak penghasilan, wajib pajak juga harus membayar Pajak Penghasilan Khusus untuk Rekonstruksi 2,1% 复兴特别所得税).
Biaya yang memenuhi syarat (必要経費) dan dapat dikurangkan secara legal untuk mengurangi pajak
Kunci untuk mengoptimalkan tagihan pajak Anda adalah memahami biaya yang memenuhi syarat — 必要経費 (hitsuyō keihi). Jika semua biaya di bawah ini dilaporkan dengan benar, penghasilan kena pajak Anda dapat berkurang secara signifikan.
1. Biaya penyusutan — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
Ini adalah biaya terbesar dan terpenting. Nilai rumah berkurang seiring waktu. Pemerintah mengizinkan Anda memperlakukan "keausan" ini sebagai biaya bulanan meskipun tidak ada pembayaran tunai yang dilakukan.
- Aturan utama: Anda hanya boleh menyusutkan nilai bangunan (建物 - tatemono) serta perlengkapan dan peralatan (設備 - setsubi). Anda sama sekali TIDAK BOLEH menyusutkan tanah (土地 - tochi) karena tanah tidak kehilangan nilainya seiring waktu.
- Masa manfaat menurut ketentuan (法定耐用年数): Rumah kayu (木造 - mokuzō) memiliki masa manfaat 22 tahun; rumah beton bertulang (RC - reinforced concrete) memiliki masa manfaat 47 tahun.
2. Bunga pinjaman bank — 借入金利息 (kariirekin risoku)
Jika Anda mengambil pinjaman bank (住宅ローン atau アパートローン) untuk membeli properti sewaan, bunga pinjaman tahunan (利息 - risoku) dapat dicatat sebagai biaya yang wajar dan dikurangkan.
- Catatan penting: Pembayaran pokok bulanan (元金 - gankin) BUKAN biaya. Hanya bunganya yang dapat dikurangkan untuk keperluan pajak.
3. Pajak dan pungutan publik — 租税公課 (sozei kōka)
Pajak yang timbul dari kepemilikan properti sewaan dapat dimasukkan sebagai biaya:
- Pajak aset tetap — 固定資産税 (kotei shisan-zei) dan pajak perencanaan kota — 都市計画税 (toshi keikaku-zei) yang dibayar setiap tahun.
- Pajak perolehan properti real estat — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei) (hanya dibayar sekali saat properti baru dibeli).
- Bea meterai — 印紙税 (inshi-zei) atas perjanjian jual beli dan sewa.
4. Biaya pengelolaan dan perantaraan — 管理費・仲介手数料
- Biaya outsourcing pengelolaan properti ( per bulan) — 管理委託料 (kanri itaku-ryō): Uang yang dibayarkan kepada perusahaan real estat yang mengelola penyewa (biasanya 3% - 5% dari sewa bulanan).
- Biaya perantaraan pencarian penyewa — 仲介手数料 (chūkai tesūryō): Biasanya setara dengan 1 bulan sewa ketika penyewa baru berhasil ditemukan.
5. Biaya perbaikan — 修繕費 (shūzen-hi)
Biaya untuk mengecat ulang dinding, mengganti toilet, memperbaiki saluran air, dan mengganti pendingin ruangan yang rusak.
- Perbedaannya: Perbaikan kecil untuk mempertahankan kondisi asli properti dapat sepenuhnya dicatat sebagai 修繕費 (shūzen-hi) pada tahun terjadinya. Jika pekerjaan tersebut merupakan renovasi besar yang meningkatkan nilai properti (misalnya membongkar dan membangun ulang seluruh interior dengan perlengkapan kelas atas), biaya itu dianggap sebagai pengeluaran modal — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) dan harus disusutkan selama beberapa tahun.
6. Biaya lainnya
- Asuransi — 損害保険料 (songai hoken-ryō): Asuransi kebakaran (火災保険) dan asuransi gempa bumi (地震保険).
- Perjalanan dan komunikasi — 旅費交通費・通信費: Biaya transportasi untuk mengunjungi properti saat melakukan inspeksi, serta biaya telepon untuk berkomunikasi dengan penyewa atau perusahaan pengelola.
- Honorarium jasa profesional — 専門家報酬: Biaya yang dibayarkan kepada konsultan pajak (税理士 - zeirishi) atau pengacara/konsultan prosedural.
Tabel ringkasan biaya yang dapat dikurangkan dari pajak
| Nama biaya dalam bahasa Jepang | Nama dalam bahasa Indonesia | Syarat / Cara menghitung |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | Biaya penyusutan | Hanya bagian bangunan/peralatan yang diperhitungkan, menggunakan metode garis lurus (定額法). |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | Bunga pinjaman pembelian rumah | Hanya bunga yang diperhitungkan; pembayaran pokok kepada bank tidak dapat dikurangkan. |
| 固定資産税・都市計画税 | Pajak aset tetap / Pajak perencanaan kota | Berdasarkan pemberitahuan pajak tahunan yang diterbitkan pemerintah daerah. |
| 管理費・修繕積立金 | Biaya pengelolaan / Dana cadangan perbaikan | Pembayaran bulanan kepada asosiasi pengelola gedung (untuk kondominium). |
| 修繕費 (shūzen-hi) | Biaya pemeliharaan dan perbaikan | Perbaikan kecil untuk mengembalikan barang dan peralatan yang rusak ke kondisi yang dapat digunakan secara normal. |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | Premi asuransi | Premi tahunan untuk asuransi kebakaran, bencana, dan asuransi lainnya. |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | Biaya jasa konsultan pajak | Biaya menyewa jasa seseorang untuk membantu menyiapkan pelaporan pajak 確定申告. |
Pajak domisili (住民税) dan pajak usaha perorangan (個人事業税)
Selain pajak penghasilan nasional (所得税), penghasilan sewa juga dapat memicu 2 pajak daerah yang perlu diperhatikan oleh pemilik properti:
1. Pajak domisili — 住民税 (jūmin-zei)
Pajak domisili dihitung sebesar 10% tetap dari total penghasilan kena pajak tahun sebelumnya (termasuk pajak kota sebesar 6% 市区町村民税 dan pajak prefektur sebesar 4% 道府県民税).
Contoh: Jika penghasilan real estat bersih Anda setelah semua biaya dikurangkan adalah 1.000.000 JPY (162 juta VND), Anda harus membayar tambahan 100.000 JPY (16,2 juta VND) untuk pajak domisili pada tahun berikutnya.
2. Pajak usaha perorangan — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
Tidak semua orang yang menyewakan properti wajib membayar pajak usaha perorangan. Pajak ini hanya berlaku jika kegiatan penyewaan Anda telah mencapai skala usaha (事業規模 - jigyō kibo) [1.2.2, 1.2.3].
Patokan standar yang ditetapkan otoritas pajak Jepang adalah "aturan 5 bangunan atau 10 kamar" — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru):
- Menyewakan 5 rumah tapak (戸建て) atau lebih.
- Atau menyewakan 10 kamar apartemen (アパート・マンション) atau lebih.
Jika memenuhi skala usaha ini, Anda akan dikenai tarif pajak usaha perorangan sebesar 5% untuk bisnis real estat. Namun, pemerintah memberikan pembebasan dasar sebesar 2.900.000 JPY/tahun (~470 juta VND) untuk pajak ini. Jika laba bersih Anda berada di bawah jumlah tersebut, Anda tetap tidak perlu membayar.
Pelaporan pajak formulir biru (青色申告 - Aoiro Shinkoku): "senjata" optimalisasi pajak pemilik properti
Saat mengajukan pelaporan pajak 確定申告 (kakutei shinkoku), Anda memiliki 2 pilihan: pelaporan formulir putih (白色申告 - shiroiro shinkoku) yang lebih sederhana tetapi menawarkan lebih sedikit manfaat, atau pelaporan formulir biru (青色申告 - aoiro shinkoku) yang membutuhkan pembukuan lebih terperinci tetapi memberikan keuntungan pajak yang besar.
┌────────────────────────────────────────┐
│ Metode pelaporan pajak (確定申告) │
└───────────────────┬────────────────────┘
│
┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
▼ ▼
┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐
│ Formulir putih (白色)│ │ Formulir biru (青色) │
│ - Pembukuan sederhana│ │ - Manfaat pajak besar│
│ - Tanpa pengurangan pajak│ │ - Wajib pembukuan yang benar│
└──────────────────┘ └─────────┬────────┘
│
┌──────────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐
│ Pengurangan 100.000 JPY│ │ Pengurangan 550.000 JPY│ │ Pengurangan 650.000 JPY│
│- Usaha skala kecil│ │- Skala 5棟10室 │ │- Skala 5棟10室 │
│- Pembukuan sederhana (簡易簿記)│ │- Pembukuan berpasangan (複式簿記)│ │- Pembukuan berpasangan + pelaporan e-Tax│
└─────────────────────┘ └─────────────────────┘ └─────────────────────┘
3 manfaat penting pelaporan formulir biru (青色申告)
- Pengurangan khusus pelaporan formulir biru (青色申告特別控除):
- 100.000 JPY (~16,2 juta VND): Tersedia bagi pemilik properti skala kecil (di bawah 5棟10室) yang hanya perlu membuat pembukuan sederhana (簡易簿記).
- 550.000 JPY (~89 juta VND): Tersedia jika Anda memenuhi skala 5棟10室, menggunakan pembukuan berpasangan (複式簿記 - fukushiki boki), dan mengajukan laporan dalam bentuk kertas.
- 650.000 JPY (~105 juta VND): Tersedia jika Anda memenuhi skala 5棟10室, menggunakan pembukuan berpasangan, dan mengajukan laporan secara elektronik melalui e-Tax atau menyimpan catatan elektronik.
- Membawa kerugian ke depan selama 3 tahun berikutnya — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo):
- Jika Anda mengalami kerugian tahun ini (misalnya karena biaya perbaikan lebih besar daripada sewa yang diterima), kerugian tersebut dapat dibawa ke depan dan dikurangkan dari penghasilan kena pajak selama 3 tahun berikutnya, sehingga membantu menghemat pajak dalam jangka panjang.
- Membayar upah kepada anggota keluarga — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo):
- Jika memenuhi syarat skala usaha, Anda dapat membayar upah bulanan kepada pasangan atau kerabat yang membantu mengelola properti, lalu mencatat seluruh jumlah upah tersebut sebagai biaya yang wajar untuk mengurangi penghasilan kena pajak.
Tips pelaporan pajak 確定申告 (Kakutei Shinkoku) bagi warga Vietnam
1. Manfaatkan pengimbangan laba dan rugi — 損益通算 (son'eki tsūsan)
Ini adalah "senjata rahasia" bagi orang yang bekerja di perusahaan (社員 - shain) sekaligus berinvestasi pada properti sewaan.
Pada tahun-tahun pertama setelah membeli properti, biaya penyusutan (減価償却費), biaya perantaraan, dan pajak perolehan sering kali cukup besar sehingga penghasilan real estat menjadi NEGATIF (rugi). Otoritas pajak Jepang mengizinkan Anda menggunakan kerugian real estat tersebut untuk langsung mengimbangi penghasilan kerja. Akibatnya, total penghasilan kena pajak Anda pada tahun tersebut berkurang, Anda mungkin menerima pengembalian pajak penghasilan (所得税) yang telah dipotong oleh perusahaan, dan pajak domisili (住民税) pada tahun berikutnya juga akan berkurang!
Catatan: Bagian bunga pinjaman bank yang terkait dengan nilai tanah (土地にかかる借入金利息) TIDAK BOLEH digunakan untuk mengimbangi penghasilan kerja.
2. Batas waktu dan prosedur pelaporan
- Periode pelaporan: Dari 16/02 hingga 15/03 setiap tahun (untuk penghasilan yang diperoleh selama tahun kalender sebelumnya).
- Pendaftaran formulir biru: Jika ingin menggunakan pelaporan formulir biru (青色申告), Anda harus menyerahkan "Permohonan Persetujuan Pelaporan Formulir Biru" (青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho) kepada Kantor Pajak (税務署 - zeimushho) paling lambat 15/03 pada tahun tersebut (atau dalam waktu 2 bulan sejak mulai menyewakan properti).
Pertanyaan yang sering diajukan
T. Apakah warga negara asing dengan visa engineer atau izin tinggal permanen di Jepang boleh menyewakan properti?
Jawaban: Ya. Kepemilikan pribadi dan penyewaan real estat tidak melanggar ketentuan visa. Namun, jika Anda menjalankan bisnis real estat dalam skala besar, sebaiknya pertimbangkan untuk mengubah status tinggal ke status yang sesuai (misalnya visa Business Manager - 経営・管理).
T. Saya memiliki satu unit kondominium yang disewakan. Pendapatan tahunannya 1,2 juta yen, tetapi total biaya saya mencapai 1,5 juta yen (rugi 300.000 yen). Apakah saya harus mengajukan pelaporan pajak 確定申告?
Jawaban: Anda TIDAK WAJIB mengajukan jika tidak menginginkannya. Namun, Anda SEBAIKNYA MENGAJUKAN pelaporan tersebut agar dapat mengimbangi kerugian (損益通算) dengan penghasilan kerja dan menerima pengembalian pajak penghasilan.
T. Apakah uang jaminan 敷金 (shikikin) yang diterima dari penyewa dikenai pajak?
Jawaban: Tidak, jika kontrak menyatakan bahwa uang tersebut akan dikembalikan kepada penyewa saat pindah. Uang jaminan hanya termasuk penghasilan kena pajak jika kontrak memuat ketentuan "tidak dapat dikembalikan" (敷引き) atau jika Anda menahan sebagian uang jaminan setelah penyewa pindah untuk menutupi biaya perbaikan.
T. Jika saya membeli sendiri software akuntansi (seperti Yayoi Kaikei atau Freee) untuk menyiapkan pelaporan pajak Kakutei Shinkoku, apakah biaya software tersebut dapat dikurangkan?
Jawaban: Ya. Biaya membeli atau menyewa software akuntansi, serta printer dan kertas yang digunakan untuk menyiapkan dokumen pajak, dapat dimasukkan sebagai biaya komunikasi dan perlengkapan kantor (通信費・消耗品費).
Kesimpulan
Memahami aturan pajak untuk menyewakan properti hunian di Jepang bukan hanya membantu Anda mematuhi hukum, tetapi juga penting untuk mengoptimalkan hasil investasi. Simpan semua tanda terima dan dokumen pendukung, serta manfaatkan sepenuhnya biaya yang dapat dikurangkan secara legal seperti penyusutan properti (減価償却費) dan manfaat pelaporan formulir biru (青色申告).
Jika Anda ingin mengetahui lebih banyak tentang pengalaman praktis tinggal, bekerja, dan mengelola keuangan di Jepang, baca juga artikel bermanfaat lainnya di OlaChill:
- Blog OlaChill — Panduan tentang kehidupan sehari-hari dan prosedur administrasi yang diperbarui secara berkala
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips