Pajak dan Biaya Apa yang Dibayar Saat Membeli Rumah di Jepang? Perkiraan Biaya Tambahan 7–10%
Panduan lengkap mengenai semua pajak dan biaya tambahan (shohiyou) yang terkait dengan pembelian rumah di Jepang. Panduan terperinci untuk menghitung pajak perolehan, biaya perantara, biaya pendaftaran, serta contoh perhitungan rumah seharga 30-million-yen.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 12 menit baca
Panduan lengkap mengenai semua pajak dan biaya tambahan (shohiyou) yang terkait dengan pembelian rumah di Jepang. Panduan terperinci untuk menghitung pajak perolehan, biaya perantara, biaya pendaftaran, serta contoh perhitungan rumah seharga 30-million-yen.
Banyak orang Vietnam di Jepang mulai bersemangat mencari rumah setelah memiliki tabungan yang cukup atau memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman bank. Namun, tidak sedikit yang mengalami sedikit “kejutan harga” ketika menerima estimasi biaya dari perusahaan real estat: harga rumah tercantum 30 million yen (setara dengan sekitar 5.1 billion VND berdasarkan nilai tukar per August 2026), tetapi total biaya sebenarnya mencapai 32–33 million yen!
Selisih beberapa juta yen tersebut terdiri atas pajak dan biaya tambahan—dalam bahasa Jepang dikenal sebagai 諸費用 (shohiyou). Jika sejak awal Anda tidak memahami setiap komponennya, Anda bisa saja tidak siap secara finansial atau kekurangan dana saat menyelesaikan prosedur kontrak. Dalam artikel ini, OlaChill menguraikan setiap pajak dan biaya wajib secara terperinci, menjelaskan tarif pajak yang berlaku per August 2026, serta memberikan estimasi konkret untuk rumah seharga 30-million-yen agar Anda dapat merencanakan anggaran dengan percaya diri.
Apa Saja Biaya Tambahan (Shohiyou) Saat Membeli Rumah di Jepang, dan Berapa Persentasenya?
Biaya tambahan—諸費用 (shohiyou)—merupakan gabungan pajak yang dibayarkan kepada pemerintah, biaya layanan yang dikenakan oleh perantara dan bank, serta premi asuransi yang timbul saat membeli rumah atau sebidang tanah di Jepang.
Secara umum, biaya ini berkisar antara 5% hingga 10% dari total nilai properti, tergantung pada jenis rumah yang Anda pilih:
- Rumah baru (新築 - shinchiku): Biaya tambahan umumnya sekitar 3% - 7%. Hal ini karena rumah baru yang dibeli langsung dari pengembang biasanya tidak dikenai biaya perantara dan sering kali memenuhi syarat untuk berbagai insentif pajak rumah baru.
- Rumah bekas / properti lama (中古 - chūko): Biaya tambahan umumnya berkisar antara 6% - 10%. Karena sebagian besar transaksi rumah bekas dilakukan melalui agen real estat, Anda juga harus membayar komisi perantara yang cukup besar.
Sebagai contoh, jika Anda membeli rumah bekas seharga 30 million yen, sebaiknya siapkan tambahan 2.1 to 2.7 million yen dalam bentuk tunai atau ajukan pinjaman yang mencakup biaya-biaya tersebut (setara dengan 350 - 460 million VND).
Pajak Wajib Saat Membeli Properti di Jepang
Saat Anda menjadi pemilik rumah atau tanah yang terdaftar di Jepang, Anda wajib memenuhi kewajiban pajak kepada pemerintah pusat dan pemerintah daerah.
1. Pajak Meterai (印紙税 - inshizei)
Ini adalah pajak meterai yang harus dibayar saat menandatangani perjanjian jual beli real estat (売買契約書 - baibai keiyakusho) dan perjanjian pinjaman bank (金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho).
Besarnya pajak meterai bergantung pada nilai kontrak. Per August 2026, pengurangan pajak meterai untuk kontrak jual beli real estat dalam bentuk kertas masih berlaku:
- Nilai kontrak dari 10 million - 50 million yen: Pajak meterai untuk perjanjian jual beli adalah 10.000 yen (bukan 20.000 yen seperti tarif standar).
- Perjanjian pinjaman bank (untuk pinjaman 30-million-yen): 20.000 yen.
Tips: Jika Anda menggunakan kontrak elektronik (電子契約 - denshi keiyaku), Anda sepenuhnya dibebaskan dari pajak meterai.
2. Pajak Pendaftaran dan Lisensi (登録免許税 - tōroku menkyo zei)
Saat kepemilikan dialihkan di Biro Urusan Hukum (法務局 - Hōmukyoku), Anda harus membayar pajak pendaftaran untuk mencatat pengalihan kepemilikan (所有権移転登記 - shoyūken iten tōki) dan mendaftarkan hipotek bank (抵当権設定登記 - teitōken setteitōki).
Tarif standar dihitung berdasarkan nilai penilaian pajak aset tetap (固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku—biasanya 50-70% dari harga pasar):
- Pendaftaran pengalihan kepemilikan tanah: 1,5% (tarif yang dikurangi dari 2,0% dan berlaku hingga March 2027).
- Pendaftaran bangunan tempat tinggal (pengalihan rumah bekas): 0,3% (jika rumah memenuhi standar hunian).
- Pendaftaran hipotek untuk pinjaman: 0,1% dari total jumlah pinjaman bank.
3. Pajak Perolehan Real Estat (不動産取得税 - fudōsan shutoku zei)
Ini adalah pajak prefektur (都道府県税 - todōfuken zei) yang dikenakan atas perolehan real estat.
- Tarif pajak standar (per August 2026): 3% untuk tanah dan bangunan tempat tinggal (dikurangi dari tarif standar 4% hingga 31/03/2027).
- Waktu pembayaran: Berbeda dari biaya yang dibayar segera saat rumah diserahterimakan, pemberitahuan pajak perolehan real estat biasanya dikirim ke rumah Anda 3 to 6 months setelah Anda menguasai properti.
- Pengecualian/pengurangan: Jika rumah memenuhi persyaratan luas (from 50m² to 240m²) dan standar ketahanan gempa (耐震 taishin), 12 million yen akan dikurangkan dari nilai kena pajak bangunan. Dalam banyak kasus, pajak perolehan bangunan untuk rumah yang dibeli sebagai tempat tinggal pribadi dapat dikurangi menjadi 0 yen.
4. Penyelesaian Pajak Aset Tetap dan Pajak Perencanaan Kota (固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei)
Pemilik properti di Jepang wajib membayar Pajak Aset Tetap (固定資産税 - kotei shisan zei) dan Pajak Perencanaan Kota (都市計画税 - toshi keikaku zei) setiap tahun, berdasarkan kepemilikan per January 1.
Jika rumah dibeli di tengah tahun, pembeli dan penjual membagi pajak secara proporsional sesuai jumlah hari sebenarnya masing-masing pihak memiliki properti, yang dihitung dari tanggal serah terima (引き渡し日 - hikiwatashi bi). Pembeli wajib mengganti kepada penjual bagian pajak untuk sisa hari dalam tahun tersebut.
Biaya Layanan dan Asuransi Saat Menyelesaikan Kontrak
Selain pajak, biaya layanan pihak ketiga juga mengambil porsi yang cukup besar dalam anggaran pembelian rumah.
1. Biaya Perantara Real Estat (仲介手数料 - chūkai tesūryō)
Jika Anda membeli rumah melalui agen real estat, bukan langsung dari perusahaan konstruksi, Anda wajib membayar komisi perantara. Berdasarkan Undang-Undang Perantara Real Estat Jepang, biaya maksimum untuk properti dengan harga di atas 4 million yen dihitung menggunakan rumus sederhana berikut:
$$\text{Brokerage fee (before tax)} = (\text{Home price} \times 3%) + 60.000\text{ yen}$$
Kemudian ditambahkan pajak konsumsi sebesar 10% (消費税 - shōhizei).
Untuk rumah seharga 30-million-yen: $(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ yen}}$ (sekitar 180 million VND).
2. Biaya Juru Tulis Yudisial (司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū)
Di Jepang, pengalihan hak dan pendaftaran hipotek di Biro Urusan Hukum umumnya harus ditangani oleh juru tulis yudisial (司法書士 - shihō shoshi) untuk memastikan perlindungan hukum bagi pembeli, penjual, dan bank.
- Biaya layanan: Biasanya antara 70.000 and 150.000 yen, tergantung jumlah dokumen dan kompleksitas kasus.
3. Biaya Pinjaman Bank (住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō)
Saat menggunakan pinjaman rumah (住宅ローン - jūtaku rōn), Anda mungkin harus membayar biaya berikut:
- Biaya penjaminan pinjaman (保証料 - hoshōryō) atau biaya pemrosesan pinjaman (融資手数料 - yūshi tesūryō): Biasanya sekitar 2,2% dari total pinjaman (sekitar 660.000 yen untuk pinjaman 30-million-yen).
- Biaya kontrak elektronik / biaya notaris bank: Sekitar 10.000 - 30.000 yen.
4. Asuransi Kebakaran dan Gempa (火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken)
Bank di Jepang mewajibkan peminjam pinjaman rumah untuk mengambil asuransi kebakaran (火災保険 - kasai hoken). Asuransi gempa (地震保険 - jishin hoken) bersifat opsional, tetapi sangat disarankan.
- Masa berlaku: Asuransi kebakaran umumnya dibeli dalam paket 5-year (jangka maksimum saat ini), sedangkan asuransi gempa dibayar untuk periode 1-5 years setiap kali.
- Biaya: Sekitar 150.000 to 300.000 yen untuk paket 5-year, tergantung konstruksi rumah (kayu atau beton bertulang).
Tabel Ringkasan Pajak dan Biaya Saat Membeli Rumah di Jepang
Tabel di bawah merangkum biaya tambahan (shohiyou) untuk memberikan gambaran lengkap per August 2026:
| Nama biaya (Vietnam) | Nama Jepang (Romaji) | Waktu pembayaran | Estimasi biaya / tarif pajak |
|---|---|---|---|
| Pajak meterai | 印紙税 (inshizei) | Saat menandatangani perjanjian jual beli & pinjaman | 10.000 - 30.000 yen |
| Biaya perantara | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | Dibayar dalam 2 tahap: Penandatanganan kontrak & Serah terima | Maksimum (Harga rumah × 3% + 6万) × 1,1 |
| Pajak pendaftaran | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | Tanggal serah terima rumah (dibayar melalui juru tulis yudisial) | Tanah 1,5%, Bangunan 0,3%, Hipotek 0,1% |
| Biaya juru tulis yudisial | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | Tanggal serah terima rumah | 70.000 - 150.000 yen |
| Biaya pinjaman bank | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | Pada tanggal bank mencairkan pinjaman | Sekitar 2,2% dari pinjaman |
| Asuransi rumah | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | Sebelum tanggal serah terima rumah | 150.000 - 300.000 yen (5 years) |
| Pembayaran penyelesaian pajak | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | Tanggal serah terima rumah | Proporsional berdasarkan jumlah hari sebenarnya (~50k - 100k yen) |
| Pajak perolehan real estat | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 3 - 6 months setelah pindah | 3% (Biasanya dikurangi secara signifikan atau dibebaskan untuk rumah tinggal) |
Estimasi Biaya Tambahan untuk Rumah Seharga 30-Million-Yen di Jepang
Anggaplah Anda membeli rumah bekas terpisah (一戸建て - ikkodate) seharga 30.000.000 yen (sekitar 5.1 billion VND) di Saitama atau Kanagawa, dengan membiayai seluruh 30 million yen melalui pinjaman bank selama 35-year:
| Komponen biaya | Perhitungan / dasar | Estimasi jumlah (Yen) | Perkiraan konversi (VND) |
|---|---|---|---|
| Biaya perantara real estat | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 million VND |
| Biaya pemrosesan pinjaman bank | 30.000.000 × 2,2% | 660.000 JPY | ~ 112 million VND |
| Pajak pendaftaran + biaya juru tulis yudisial | Estimasi untuk tanah + bangunan + hipotek + biaya profesional | 380.000 JPY | ~ 65 million VND |
| Asuransi kebakaran & gempa (5 years) | Paket asuransi rumah standar | 220.000 JPY | ~ 37 million VND |
| Pajak meterai (Perjanjian jual beli + Perjanjian pinjaman) | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 million VND |
| Penyelesaian pajak aset tetap | Rata-rata jumlah yang tersisa untuk tahun tersebut | 80.000 JPY | ~ 13,6 million VND |
| Pajak perolehan real estat (dibayar setelah 4 months) | Pengurangan standar untuk rumah tinggal diterapkan | 0 - 50.000 JPY | ~ 0 - 8,5 million VND |
| TOTAL BIAYA TAMBAHAN (SHOHIYOU) | Tarif: sekitar 8,1% dari nilai rumah | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 million VND |
Kesimpulan: Untuk membeli rumah seharga 30-million-yen, Anda perlu menyiapkan total sekitar 32.426.000 yen, termasuk harga rumah dan biaya tambahannya.
Tips Menghemat Biaya Tambahan Saat Membeli Rumah di Jepang
- Cari properti yang dijual langsung oleh pengembang (売主物件 - urinushi bukken): Jika membeli rumah baru langsung dari pengembang, Anda dapat langsung menghemat 100% biaya perantara (sekitar 1 million yen untuk rumah seharga 30-million-yen).
- Bandingkan paket pinjaman dari berbagai bank: Beberapa bank mengenakan biaya pemrosesan tetap (50.000 yen), bukan tarif 2,2% dari jumlah pinjaman, sehingga dapat mengurangi biaya awal secara signifikan.
- Ajukan pengurangan pajak (軽減措置 - keigen sochi): Mintalah perusahaan real estat atau juru tulis yudisial membantu mengajukan sertifikat bangunan tempat tinggal (住宅用家屋証明書 - jūtaku yō kaoku shōmeisho) agar Anda dapat memperoleh tarif pajak pendaftaran dan pajak perolehan yang lebih rendah.
- Siapkan semua dokumen pribadi terlebih dahulu: Sertifikat domisili 住民票 (juminhyo), sertifikat pendaftaran cap 印鑑証明書 (inkan shōmeisho), dan sertifikat pajak 課税証明書 (kazei shōmeisho) akan membantu mempercepat proses pinjaman dan pendaftaran serta mencegah biaya perpanjangan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Q. Apakah orang asing tanpa izin tinggal permanen (eijūken) harus membayar pajak dan biaya yang lebih tinggi daripada warga negara Jepang saat membeli rumah?
Tidak. Hukum Jepang menerapkan tarif pajak yang sama (pajak meterai, pajak pendaftaran, dan pajak perolehan real estat) serta biaya perantara yang sama kepada warga negara asing dan warga negara Jepang. Perbedaan umumnya hanya terletak pada suku bunga pinjaman bank atau tingkat persetujuan pengajuan pinjaman.
Q. Apakah biaya tambahan (shohiyou) dapat dimasukkan ke dalam pinjaman rumah dari bank?
Ya. Saat ini banyak bank Jepang menawarkan pinjaman yang mencakup biaya tambahan (諸費用ローン - shohiyou rōn) atau mengizinkan biaya tersebut ditambahkan ke batas keseluruhan pinjaman rumah (住宅ローン). Namun, memasukkan biaya-biaya ini ke dalam pinjaman dapat sedikit menaikkan suku bunga sekitar 0.1% - 0.2%.
Q. Dokumen pribadi Jepang apa yang harus saya siapkan sebelum menandatangani perjanjian pembelian rumah?
Anda perlu menyiapkan Residence Card (在留カード - zairyū kādo), paspor (パスポート - pasupōto), cap pribadi terdaftar (実印 - jitsuin), sertifikat pendaftaran cap 印鑑証明書 (inkan shōmeisho), dan sertifikat domisili 住民票 (juminhyo), yang diperoleh dari kantor kota atau distrik setempat (shyakusho/kuyakusho).
Ringkasan dan Bacaan Lanjutan
Membeli rumah di Jepang merupakan langkah besar untuk membangun kehidupan yang stabil. Dengan memahami setiap pajak dan biaya, yang secara keseluruhan mencapai 7-10% dari nilai rumah, Anda dapat menyusun rencana keuangan yang matang dan menghindari situasi tidak siap secara finansial.
Untuk mempersiapkan kehidupan dan menetap dalam jangka panjang di Negeri Matahari Terbit, Anda juga dapat membaca artikel dan menggunakan layanan berikut:
- Pelajari lebih lanjut tentang kehidupan sehari-hari, prosedur administrasi, dan keuangan pribadi di Blog OlaChill.
- Jika Anda mencari perjalanan singkat untuk bersantai bersama keluarga, lihat Tur Sehari dari Tokyo dengan panduan berbahasa Vietnam.
- Lihat seluruh layanan yang mendukung warga Vietnam di beranda OlaChill.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips