Pajak Apa yang Harus Dibayar Saat Menjual Rumah di Jepang? Pajak Pengalihan dan Pengurangan ¥30 Million
Panduan lengkap tentang pajak pengalihan properti di Jepang, termasuk perbedaan kepemilikan jangka pendek dan jangka panjang, pengurangan ¥30 million, serta biaya perantara terbaru saat menjual rumah.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 12 menit baca
Panduan lengkap tentang pajak pengalihan properti di Jepang, termasuk perbedaan kepemilikan jangka pendek dan jangka panjang, pengurangan ¥30 million, serta biaya perantara terbaru saat menjual rumah.
Menjual rumah atau kondominium di Jepang merupakan keputusan finansial besar bagi banyak keluarga Vietnam yang tinggal dan bekerja di Jepang, atau yang sedang mempertimbangkan untuk kembali ke Vietnam. Namun, banyak orang terkejut ketika jumlah uang yang benar-benar mereka terima setelah transaksi ternyata lebih kecil dari perkiraan karena belum memperhitungkan semua pajak dan biaya tambahan yang berlaku. Jika Anda mendapat keuntungan dari penjualan tersebut, berapa pajak yang harus dibayar? Bagaimana cara menghindari kesalahan pengenaan pajak penghasilan? Artikel dari tim OlaChill ini menjawab semua pertanyaan Anda dengan cara yang spesifik, praktis, dan mudah dipahami, berdasarkan informasi yang telah diperbarui sesuai peraturan perundang-undangan hingga 8/2026.
Apa Itu Pajak Penghasilan atas Pengalihan Properti di Jepang?
Saat Anda menjual rumah atau tanah di Jepang, jika transaksi tersebut menghasilkan keuntungan, Anda wajib membayar pajak penghasilan atas pengalihan — dalam bahasa Jepang disebut 譲渡所得税 (joto shotokuzei). Pajak ini bukan pajak tetap yang dikenakan atas total harga jual properti. Pajak ini hanya berlaku atas keuntungan bersih (譲渡所得 - joto shotoku).
Rumus perhitungan keuntungan kena pajak yang ditetapkan oleh Badan Pajak Nasional Jepang (国税庁 - Kokuzeicho) adalah sebagai berikut:
$$\text{Keuntungan kena pajak} = \text{Harga jual} - (\text{Biaya perolehan} + \text{Biaya penjualan}) - \text{Pengurangan khusus}$$
Keterangan:
- Harga jual (譲渡収入金額 - joto shunyu kingaku): Total jumlah yang diterima dari penjualan properti, termasuk penyesuaian pajak aset tetap.
- Biaya perolehan (取得費 - shutokuhi): Harga pembelian awal rumah ditambah biaya pembelian terkait (pajak pendaftaran dan perizinan, biaya pengalihan hak), dikurangi biaya penyusutan (減価償却費 - genka shokyakuhi) untuk bagian bangunan selama masa manfaatnya.
- Biaya penjualan (譲渡費用 - joto hiyou): Biaya perantara, biaya survei tanah, biaya pembatalan kontrak yang sudah ada, serta biaya pembongkaran rumah lama jika berlaku.
- Pengurangan khusus (特別控除 - tokubetsu kojo): Pengurangan dan pembebasan yang diberikan berdasarkan kebijakan pemerintah, seperti pengurangan ¥30 million untuk rumah tinggal utama.
Jika hasilnya 0 atau negatif setelah rumus diterapkan—artinya Anda menjual dengan kerugian—Anda tidak perlu membayar pajak penghasilan atas pengalihan.
Pajak Jangka Pendek vs. Jangka Panjang: Batas Penting 5 Tahun
Hal terpenting yang harus dipahami oleh siapa pun yang menjual rumah di Jepang adalah lamanya properti tersebut dimiliki. Jepang membagi keuntungan dari penjualan properti ke dalam dua kategori, dengan tarif pajak yang hampir dua kali lipat berbeda:
- Kepemilikan jangka pendek (短期譲渡所得 - tanki joto shotoku): Dimiliki selama 5 tahun atau kurang.
- Kepemilikan jangka panjang (長期譲渡所得 - choki joto shotoku): Dimiliki selama lebih dari 5 tahun.
Perbandingan Tarif Pajak Pengalihan (Per 8/2026)
| Jenis kepemilikan | Pajak penghasilan nasional (所得税) | Pajak penduduk daerah (住民税) | Pajak penghasilan khusus rekonstruksi (復興特別所得税) | Total tarif pajak yang berlaku |
|---|---|---|---|---|
| Jangka pendek (≤ 5 tahun) | 30.0% | 9.0% | 0.63% (2.1% dari pajak penghasilan) | 39.63% |
| Jangka panjang (> 5 tahun) | 15.0% | 5.0% | 0.315% (2.1% dari pajak penghasilan) | 20.315% |
(Catatan: Pajak penghasilan khusus rekonstruksi 復興特別所得税 - fukko tokubetsu shotokuzei masih berlaku berdasarkan peraturan saat ini.)
Perhitungan 5 Tahun Sangat Mudah Disalahpahami!
Banyak warga Vietnam keliru mengira bahwa membeli rumah pada 1/4/2021 dan menjualnya pada 2/4/2026—tepat 5 tahun 1 hari kemudian—sudah memenuhi syarat untuk tarif pajak jangka panjang. Pada kenyataannya, sistemnya tidak seperti itu!
Hukum pajak Jepang menentukan batas 5 tahun berdasarkan masa kepemilikan per 1 Januari pada tahun ketika rumah tersebut dijual.
- Contoh: Anda membeli rumah pada 15/5/2021 dan menjualnya pada 10/10/2026.
- Per 1/1/2026, masa kepemilikan Anda hanya dihitung dari 15/5/2021 hingga 1/1/2026, sehingga belum mencapai 5 tahun.
- Oleh karena itu, transaksi tersebut masih dikategorikan sebagai kepemilikan jangka pendek dan dikenai tarif pajak 39.63%.
- Untuk memenuhi syarat tarif jangka panjang sebesar 20.315%, Anda harus menunggu hingga 1/1/2027 atau setelahnya untuk menjual rumah tersebut.
Pengurangan Khusus ¥30 Million (3000万円特別控除) untuk Rumah yang Ditinggali Pemilik
Ini merupakan manfaat pajak terbesar dan paling praktis yang ditawarkan pemerintah Jepang kepada orang yang menjual tempat tinggal utamanya (マイホーム - mai homu). Nama resmi kebijakan ini adalah Pengurangan Khusus untuk Properti Hunian (居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo).
Rincian Manfaat
Baik rumah tersebut dimiliki kurang dari 5 tahun maupun lebih dari 5 tahun, Anda dapat mengurangkan hingga 30,000,000 JPY (~5.1 miliar VND) dari keuntungan kena pajak.
- Jika keuntungan dari penjualan rumah adalah 10,000,000 JPY (~1.7 miliar VND): Setelah dikurangi ¥30 million, keuntungan kena pajak menjadi 0 JPY $\rightarrow$ Anda tidak perlu membayar pajak pengalihan sepeser pun.
- Jika keuntungan Anda adalah 35,000,000 JPY (
5.9 miliar VND): Anda hanya perlu membayar pajak atas sisa 5,000,000 JPY (850 juta VND).
Syarat Pengurangan ¥30 Million (Diperbarui 2026)
Untuk mengajukan manfaat ini, Anda harus memenuhi semua syarat berikut yang ditetapkan oleh Kantor Pajak:
- Rumah tersebut harus menjadi tempat tinggal Anda yang sebenarnya: Anda atau keluarga Anda harus pernah tinggal di sana. Jika Anda sudah pindah ke tempat lain, kontrak penjualan harus ditandatangani paling lambat 31 Desember pada tahun ke-3 setelah tahun saat Anda pindah.
- Anda tidak boleh menjualnya kepada pihak yang memiliki hubungan khusus: Pembeli bukan pasangan, orang tua, anak, atau perusahaan yang Anda miliki atau kendalikan.
- Anda tidak pernah menggunakan manfaat ini dalam 3 tahun terakhir: Pada tahun penjualan dan 2 tahun sebelumnya, Anda tidak boleh mengajukan pengurangan ¥30 million ini atau manfaat pertukaran rumah lainnya.
- Anda harus menyampaikan laporan pajak (確定申告 - kakutei shinkoku): Meskipun pajak yang harus dibayar menjadi 0 JPY setelah pengurangan ¥30 million, Anda tetap wajib menyampaikan laporan pajak dan dokumen pendukung agar pembebasan pajak tersebut disetujui!
Peringatan Penting Mengenai Pengurangan Pajak Kredit Rumah (住宅ローン控除 - jutaku ron kojo): Jika Anda menjual rumah lama menggunakan pengurangan ¥30 million lalu segera membeli rumah baru dengan pinjaman bank, Anda TIDAK dapat menggunakan pengurangan pajak kredit rumah (住宅ローン控除) untuk rumah baru tersebut selama 3 tahun (tahun penjualan, 2 tahun sebelumnya, dan 2 tahun setelahnya). Pertimbangkan dengan cermat pilihan mana yang memberikan manfaat finansial lebih besar sebelum mengambil keputusan!
Biaya Perantara dan Biaya Transaksi Lainnya
Selain pajak, Anda perlu menyiapkan anggaran untuk biaya-biaya terkait transaksi. Pengeluaran terbesar biasanya adalah komisi yang dibayarkan kepada perusahaan real estat.
1. Biaya Perantara Real Estat (仲介手数料 - chukai tesuryo)
Berdasarkan Undang-Undang Bisnis Transaksi Real Estat Jepang (宅地建物取引業法), biaya perantara maksimum dihitung menggunakan rumus progresif standar:
- Untuk bagian di atas 4,000,000 JPY: (Harga jual × 3% + 60,000 JPY) + pajak konsumsi 10% (消費税 - shohizei).
Pembaruan peraturan: Untuk properti bernilai rendah dengan harga 8,000,000 JPY atau kurang—terutama rumah tua dan properti di daerah pinggiran—perusahaan perantara dapat menegosiasikan biaya tetap hingga 330,000 JPY (termasuk pajak 10%) dengan penjual untuk menanggung biaya survei dan biaya terkait lainnya.
2. Biaya Pembatalan Pendaftaran Hipotek (抵当権抹消登記 - teitoken massho toki)
Jika rumah masih memiliki pinjaman bank yang belum lunas, Anda harus melepaskan hipotek dan membatalkan pendaftarannya saat menjual rumah.
- Pajak pendaftaran dan perizinan (登録免許税 - toroku menkyozei): 1,000 JPY / 1 properti (tanah dan bangunan dihitung terpisah, sehingga totalnya 2,000 JPY).
- Honorarium juru tulis yudisial (司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu): Sekitar 15,000 JPY – 30,000 JPY (~2.5 – 5 juta VND) untuk juru tulis yudisial yang menangani prosedur tersebut.
Perkiraan Biaya Saat Menjual Kondominium Seharga 30,000,000 JPY (~5.1 miliar VND)
| Komponen biaya | Bahasa Jepang (Romaji) | Perkiraan biaya (JPY) | Perkiraan nilai setara (~VND) |
|---|---|---|---|
| Biaya perantara maksimum | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| Pembatalan pendaftaran hipotek | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| Salinan dokumen dan sertifikat | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| Bea meterai | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| Total perkiraan biaya | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
Catatan Penting bagi Nonresiden (非居住者) yang Menjual Properti
Banyak warga Vietnam telah menyelesaikan kontrak kerja dan kembali ke Vietnam, tetapi masih memiliki properti di Jepang yang kemudian mereka jual. Dalam situasi ini, untuk keperluan pajak Anda dianggap sebagai nonresiden (非居住者 - hikyujusha).
1. Pemotongan Pajak di Sumber Sebesar 10.21% (源泉徴収 - gensen choshu)
Saat nonresiden menjual rumah di Jepang, pembeli—atau perusahaan pembeli—secara hukum wajib memotong 10.21% (terdiri dari pajak penghasilan 10% + pajak rekonstruksi 0.21%) dari total harga jual dan membayarkannya langsung kepada otoritas pajak Jepang sebelum mentransfer sisa dana (89.79%) kepada Anda.
- PENGECUALIAN dari pemotongan 10.21%: Pembeli adalah perorangan yang membeli rumah untuk keperluan tempat tinggal (untuk dirinya sendiri atau anggota keluarganya), dan nilai transaksi tidak melebihi 100,000,000 JPY (~17 miliar VND).
2. Anda Wajib Menunjuk Agen Pajak (納税管理人 - nozei kanri nin)
Karena Anda tidak lagi tinggal di Jepang, Anda harus mendaftarkan seseorang atau firma konsultan pajak yang berdomisili di Jepang sebagai agen pajak Anda (納税管理人 - nozei kanri nin). Orang atau firma ini akan menerima surat-menyurat pajak atas nama Anda dan menyampaikan 確定申告 (kakutei shinkoku) pada Februari - Maret tahun berikutnya untuk meminta pengembalian kelebihan pajak 10.21% yang telah dipotong (jika keuntungan aktual Anda lebih rendah atau Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pembebasan atau pengurangan).
Proses Pelaporan Pajak dan Dokumen yang Diperlukan bagi Penjual Warga Vietnam
Jika Anda menjual rumah dengan keuntungan—atau menjual tempat tinggal utama dan ingin mengajukan pengurangan ¥30 million—Anda harus menyampaikan laporan pajak selama periode 確定申告 (kakutei shinkoku), yang berlangsung dari 16/2 hingga 15/3 tahun berikutnya.
Dokumen yang diperlukan meliputi:
- Laporan pajak penghasilan (確定申告書 - kakutei shinkokusho): Formulir untuk pengalihan properti.
- Rincian penghasilan dari pengalihan (譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho): Rincian harga jual, harga pembelian awal, dan biaya perantara.
- Kontrak pembelian dan penjualan (売買契約書 - baibai keiyakusho): Salinan kontrak saat Anda membeli rumah tersebut dan kontrak penjualan saat ini.
- Sertifikat informasi properti yang terdaftar (登記事項証明書 - toki jiko shomeisho): Diperoleh dari Biro Urusan Hukum (法務局 - Homukyoku).
- Sertifikat domisili (住民票 - juminhyo): Bukti bahwa Anda sebelumnya pernah tinggal di alamat tersebut jika mengajukan pengurangan ¥30 million.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Apakah saya harus membayar pajak jika menjual rumah dalam kondisi rugi (harga jual lebih rendah daripada total biaya pembelian + biaya penjualan)? Tidak. Jika Anda menjual dalam kondisi rugi, keuntungan pengalihan Anda adalah 0, sehingga Anda tidak perlu membayar 譲渡所得税 (joto shotokuzei). Selain itu, jika rumah tersebut merupakan tempat tinggal utama Anda, Anda mungkin dapat menggunakan mekanisme kompensasi kerugian (損益通算 - soneki tsusan) untuk meminta pengembalian sebagian pajak penghasilan yang Anda bayarkan atas gaji pada tahun tersebut.
T. Saya adalah peserta pelatihan/teknisi asal Vietnam. Jika saya kembali ke Vietnam setelah memiliki rumah selama 2 tahun dan kemudian menjualnya, apakah saya dapat mengajukan pengurangan ¥30 million? Ya. Terlepas dari apakah Anda warga negara asing atau baru memiliki rumah tersebut selama jangka pendek (2 tahun), selama rumah terdaftar atas nama Anda dan Anda benar-benar mendaftarkan domisili di sana dengan 住民票 (juminhyo), Anda sepenuhnya memenuhi syarat untuk mengajukan pengurangan ¥30 million (3000万円特別控除) saat menjualnya.
T. Apakah ada perbedaan perpajakan antara menjual kondominium (Mansion) dan rumah tapak (Ikkodate)? Pada prinsipnya, tarif pajak dan pengurangan ¥30 million sama persis. Satu-satunya perbedaan terletak pada perhitungan biaya perolehan awal (取得費 - shutokuhi): untuk kondominium, pembagian nilai antara Tanah (yang tidak disusutkan) dan Bangunan (yang disusutkan seiring waktu) berbeda dari rumah tapak.
T. Kapan saya harus membayar pajak pengalihan ini? Pajak penghasilan nasional (所得税) dibayarkan selama periode pelaporan pajak (16/2 - 15/3 tahun berikutnya). Pajak penduduk daerah (住民税) akan dikirimkan oleh pemerintah daerah ke rumah Anda dalam bentuk pemberitahuan pembayaran pajak (納付書 - nofucho) sekitar Juni tahun berikutnya.
Ringkasan dan Bacaan Lanjutan
Menjual rumah di Jepang tidak terlalu rumit jika Anda memahami aturan pajaknya: perhatikan batas kepemilikan 5 tahun agar terhindar dari tarif pajak tinggi sebesar 39.63%, manfaatkan sepenuhnya pengurangan ¥30 million untuk rumah yang ditempati pemilik, dan siapkan semua dokumen yang diperlukan untuk pelaporan pajak 確定申告. Menghitung biaya perantara dan pajak sejak awal akan membantu Anda mempertahankan sebanyak mungkin tabungan.
Untuk mendapatkan informasi bermanfaat lainnya tentang kehidupan, keuangan, dan prosedur administratif di Jepang, Anda dapat membaca artikel terkait berikut:
- Pelajari lebih lanjut tentang pengelolaan pengeluaran dan prosedur administratif di Blog OlaChill.
- Temukan informasi umum tentang kehidupan warga Vietnam di Jepang di beranda OlaChill.
- Jika Anda ingin mengajak keluarga berlibur santai setelah menyelesaikan penjualan atau pembelian properti, lihat pilihan rencana perjalanan menarik di Tur Sehari dari Tokyo.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips