Pemilik Rumah Warga Vietnam di Jepang: Bagaimana Warisan Bekerja, dan Bagaimana dengan Pajak Warisan?
Panduan lengkap tentang pewarisan properti di Jepang bagi warga negara Vietnam: tarif pajak warisan, aturan pendaftaran wajib yang diberlakukan pada 2024, surat wasiat, dan dokumen untuk kerabat yang tinggal di Vietnam.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Panduan lengkap tentang pewarisan properti di Jepang bagi warga negara Vietnam: tarif pajak warisan, aturan pendaftaran wajib yang diberlakukan pada 2024, surat wasiat, dan dokumen untuk kerabat yang tinggal di Vietnam.
Setelah bertahun-tahun bekerja keras di Jepang, semakin banyak warga Vietnam yang menjadi pemilik rumah, baik dengan membeli apartemen kondominium (mansion) maupun rumah tapak (ikkodate). Namun, ketika menetap dalam jangka panjang atau membangun aset di Jepang, pada akhirnya muncul pertanyaan yang sangat praktis—meski sering dihindari: “Bertahun-tahun dari sekarang, jika sesuatu terjadi pada saya, bagaimana rumah ini akan dialihkan kepada pasangan, anak, atau orang tua saya di Vietnam? Apakah pajak warisan di Jepang mahal, dan bagaimana prosedur mengubah nama pemilik yang terdaftar?”
Artikel dari tim editorial OlaChill ini akan membantu menjawab semua pertanyaan Anda mengenai hukum waris Jepang untuk properti, aturan terbaru tentang pendaftaran wajib, cara menghitung pajak warisan, serta apa yang harus dilakukan ketika ahli waris tinggal di Vietnam.
1. Pemilik Rumah Warga Vietnam di Jepang: Hukum Waris Mana yang Berlaku?
Ini merupakan kekhawatiran hukum pertama bagi sebagian besar pemilik rumah warga Vietnam. Ketika seorang warga negara asing meninggal dunia dan meninggalkan properti di Jepang, hukum negara mana yang mengatur pembagian harta warisan tersebut?
Hukum Perdata yang Berlaku (Hukum Perdata Internasional)
Berdasarkan Act on General Rules for Application of Laws Jepang (法の適用に関する通則法 - ho no tekiyo ni kansuru tsusokuho), prinsip umum dalam pewarisan adalah menerapkan hukum negara kewarganegaraan orang yang meninggal (本国法 - hongokuho).
Artinya, jika pemilik rumah tersebut adalah warga negara Vietnam, penentuan ahli waris yang sah beserta bagian warisan masing-masing berdasarkan hukum perdata pada dasarnya akan mengacu pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Vietnam. Namun, jika hukum Vietnam mengembalikan perkara tersebut kepada hukum negara tempat properti berada (Jepang), atau jika para pihak telah menyepakati cara pembagian harta warisan, prosedur pendaftaran kepemilikan properti di Jepang tetap harus mengikuti prosedur hukum pada Biro Urusan Hukum Jepang (法務局 - homukyoku).
Hukum Pajak yang Berlaku
Terlepas dari hukum negara mana yang mengatur pembagian aset secara perdata, hukum pajak Jepang secara mutlak berlaku untuk semua properti yang berada di Jepang. Baik orang yang meninggal maupun ahli warisnya berkewarganegaraan Vietnam, dan baik mereka tinggal di Jepang maupun Vietnam, rumah di Jepang tetap dikenai pajak warisan Jepang (相続税 - sozokuzei) yang dikelola oleh National Tax Agency (国税庁 - Kokuzeicho).
2. Bagaimana Pajak Warisan di Jepang (Sozokuzei) Dihitung per Agustus 2026?
Jepang dikenal sebagai salah satu negara dengan tarif pajak warisan tertinggi di dunia, yang dapat mencapai 55%. Namun, sistem pajak Jepang juga memberikan pengurangan dasar (基礎控除 - kiso kojo) yang relatif besar. Artinya, banyak keluarga dengan aset dalam jumlah sedang tidak perlu membayar pajak warisan.
Pengurangan Dasar (Kiso Kojo)
Per Agustus 2026, rumus untuk menghitung pengurangan dasar pajak warisan di Jepang adalah:
Pengurangan dasar = ¥30,000,000 + (¥6,000,000 × Jumlah ahli waris menurut undang-undang)
(Perkiraan konversi: 30.000.000 JPY ~ 4,9 miliar VND; 6.000.000 JPY ~ 980 juta VND)
Contoh praktis: Nam, warga negara Vietnam dengan status Permanent Resident di Tokyo, meninggal dunia dan meninggalkan rumah senilai ¥40,000,000 (~6,5 miliar VND). Ahli warisnya menurut undang-undang adalah istri dan 2 anak, sehingga totalnya 3 ahli waris (法定相続人 - hotei sozokunin).
- Pengurangan dasar keluarga Nam = 30.000.000 + (6.000.000 × 3) = ¥48,000,000 (~7,8 miliar VND).
- Karena total nilai harta warisan (¥40 juta) lebih kecil daripada pengurangan tersebut (¥48 juta), keluarga Nam tidak perlu membayar pajak warisan.
Tarif Pajak Warisan Progresif (Diperbarui 2026)
Jika total aset setelah dikurangi utang dan biaya pemakaman masih melebihi pengurangan dasar, jumlah yang melebihi batas tersebut akan dikenai pajak berdasarkan tabel tarif progresif berikut:
| Nilai kena pajak per orang (Yen) | Tarif pajak | Pengurangan tetap (Yen) |
|---|---|---|
| Hingga 10.000.000 Yen (~1,63 miliar VND) | 10% | 0 Yen |
| Di atas 10.000.000 hingga 30.000.000 Yen | 15% | 500.000 Yen |
| Di atas 30.000.000 hingga 50.000.000 Yen | 20% | 2.000.000 Yen |
| Di atas 50.000.000 hingga 100.000.000 Yen | 30% | 7.000.000 Yen |
| Di atas 100.000.000 hingga 200.000.000 Yen | 40% | 17.000.000 Yen |
| Di atas 200.000.000 hingga 300.000.000 Yen | 45% | 27.000.000 Yen |
| Di atas 300.000.000 hingga 600.000.000 Yen | 50% | 42.000.000 Yen |
| Di atas 600.000.000 Yen (~98 miliar VND) | 55% | 72.000.000 Yen |
Keringanan Khusus untuk Pasangan (Haigusha no Keigen)
Pemerintah Jepang memberikan keringanan pajak warisan bagi pasangan sah (配偶者の軽減 - haigusha no keigen). Pasangan tidak perlu membayar pajak warisan atas aset warisan senilai hingga ¥160,000,000 (~26 miliar VND) atau bagian warisan menurut undang-undang (50%), mana pun yang lebih besar.
Batas Waktu Pelaporan dan Pembayaran Pajak
- Batas waktu: Dalam 10 bulan sejak tanggal Anda mengetahui bahwa orang yang meninggal dunia tersebut telah meninggal.
- Keterlambatan pelaporan dan pembayaran dapat mengakibatkan dikenakannya pajak keterlambatan pembayaran (延滞税 - entaizei) serta denda karena kurang melaporkan atau tidak melaporkan.
3. Pendaftaran Warisan Wajib (Sozoku Toki) sejak 2024: Aturan dan Sanksi
Sebelumnya, Jepang tidak memiliki batas waktu wajib untuk mengubah nama pemilik properti warisan yang terdaftar (相続登記 - sozoku toki). Banyak keluarga membiarkan properti tetap terdaftar atas nama kakek atau nenek yang telah meninggal puluhan tahun sebelumnya tanpa menyelesaikan prosedur yang diperlukan. Hal ini turut menyebabkan meningkatnya jumlah properti dengan status kepemilikan yang tidak jelas.
Aturan Wajib sejak 01/04/2024
Sejak 01/04/2024, Undang-Undang Pendaftaran Properti Jepang secara resmi diubah:
- Kewajiban pendaftaran: Siapa pun yang mewarisi properti wajib menyelesaikan prosedur pengalihan kepemilikan (Sozoku Toki) di Biro Urusan Hukum (法務局 - homukyoku).
- Batas waktu: Dalam waktu 3 tahun sejak mengetahui bahwa dirinya telah mewarisi properti tersebut.
- Sanksi (過料 - karyo): Jika ahli waris tidak melakukannya dalam waktu 3 tahun tanpa alasan yang dapat dibenarkan, mereka dapat dikenai denda hingga ¥100,000 (~16,3 juta VND).
- Berlaku surut: Untuk properti yang diwarisi sebelum 01/04/2024 tetapi belum dialihkan, batas waktu terakhir untuk menyelesaikan prosedurnya adalah 31/03/2027.
Manfaat Menyelesaikan Proses Lebih Awal
Setelah properti didaftarkan atas nama Anda dalam Certificate of Registered Matters (登記事項証明書 - tojijiko shomeisho), Anda memiliki kewenangan penuh untuk menjualnya, menggunakannya sebagai jaminan pinjaman bank, atau menyewakannya. Jika terlalu lama menunggu, perselisihan keluarga dapat muncul, atau anggota keluarga lain dapat meninggal dunia sehingga dokumen dan prosedur hukumnya menjadi sangat rumit.
4. Membuat Surat Wasiat di Jepang (Igonsho) untuk Menghindari Kerumitan Hukum
Bagi warga Vietnam yang tinggal di Jepang, menyiapkan surat wasiat (遺言書 - igonsho) jauh-jauh hari merupakan langkah yang sangat praktis dan bertanggung jawab. Hal ini dapat mencegah kerabat menghadapi kebingungan atau perselisihan di kemudian hari.
Ada 2 cara umum dan aman untuk membuat surat wasiat di Jepang:
1. Surat Wasiat Notaris (公正証書遺言 - kosei shosho igonsho)
- Cara kerja: Datang ke kantor notaris (公証役場 - kosho yakuba) bersama 2 orang saksi. Notaris Jepang akan menyusun dokumen berdasarkan langsung pada keinginan Anda.
- Keunggulan: Cara ini memberikan tingkat keabsahan hukum tertinggi, dokumennya tidak mudah hilang, dan ketika digunakan untuk mengalihkan kepemilikan properti atau menarik uang dari rekening bank, tidak perlu melalui Pengadilan Keluarga untuk verifikasi (検認 - kennin).
- Biaya (per Agustus 2026): Biaya notaris berkisar antara ¥30,000 hingga ¥100,000 (~4,9 - 16,3 juta VND), tergantung nilai aset.
2. Surat Wasiat Tulisan Tangan yang Disimpan di Biro Urusan Hukum (自筆証書遺言書保管制度)
- Cara kerja: Tulis seluruh surat wasiat dengan tangan, termasuk tanggal, tanda tangan, serta cap atau sidik jari, kemudian serahkan kepada Biro Urusan Hukum (法務局) untuk disimpan.
- Keunggulan: Biayanya sangat rendah—hanya ¥3,900 untuk setiap penyimpanan—dan surat wasiat tersebut disimpan dengan aman oleh Biro Urusan Hukum. Surat ini juga dibebaskan dari verifikasi Pengadilan Keluarga ketika pemberi wasiat meninggal dunia.
5. Ketika Kerabat Tinggal di Vietnam: Apa Saja Dokumen dan Prosedur Pengalihan Kepemilikannya?
Situasi yang sangat umum adalah pemilik rumah warga Vietnam di Jepang meninggal dunia sementara ahli warisnya—orang tua, pasangan, atau anak—tinggal di Vietnam. Hal-hal berikut perlu mendapat perhatian khusus saat mengurus dokumen:
Dokumen yang Diperlukan dari Vietnam
Untuk membuktikan hubungan waris kepada Biro Urusan Hukum Jepang, kerabat yang tinggal di Vietnam perlu menyiapkan:
- Akta kematian (死亡診断書 / 除籍謄本 equivalent): Mengonfirmasi bahwa pemilik rumah telah meninggal dunia.
- Dokumen yang membuktikan hubungan keluarga: Akta kelahiran (untuk membuktikan hubungan orang tua-anak) dan akta pernikahan (untuk membuktikan hubungan pasangan).
- Bukti tempat tinggal / Kartu Identitas Warga Negara: Digunakan sebagai pengganti catatan kependudukan Jepang (住民票 - juminhyo).
Penerjemahan dan Legalisasi Dokumen
- Semua dokumen berbahasa Vietnam harus diterjemahkan ke dalam bahasa Jepang.
- Dokumen tersebut harus menjalani legalisasi konsuler (領事認証 - ryoji ninsho) atau disahkan di Kedutaan/Konsulat Jepang di Vietnam (atau Kedutaan Besar Vietnam di Jepang).
Surat Keterangan Tanda Tangan (Shomei Shomeisho)
Orang yang tinggal di Vietnam tidak memiliki cap pribadi (印鑑 - inkan) atau surat keterangan pendaftaran cap (印鑑証明書 - inkan shomeisho) yang diterbitkan oleh otoritas Jepang. Saat menandatangani Perjanjian Pembagian Harta Warisan (遺産分割協議書 - isan bunkatsu kyogisho), ahli waris di Vietnam harus datang ke Kedutaan/Konsulat Jepang di Hanoi atau Ho Chi Minh City untuk memperoleh surat keterangan tanda tangan (署名証明書 - shomei shomeisho) sebagai pengesahan.
Mendaftarkan Alamat Kontak di Jepang (Kokunai Renrakusaki)
Sejak April 2024, ketika ahli waris yang tinggal di luar negeri menjadi pemilik terdaftar sebuah properti di Jepang, alamat/orang kontak di Jepang (国内連絡先 - kokunai renrakusaki) juga harus didaftarkan dalam catatan properti agar pihak berwenang dapat mengirimkan pemberitahuan pajak aset tetap tahunan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Apakah seseorang dengan Engineer visa atau Student visa dapat mewarisi rumah di Jepang?
Jawaban: Ya. Hukum Jepang tidak membatasi kepemilikan atau pewarisan properti berdasarkan jenis visa maupun kewarganegaraan. Baik Anda memegang Engineer visa, Technical Intern visa, maupun tinggal di Vietnam, Anda tetap memiliki hak penuh untuk mewarisi dan mendaftarkan properti di Jepang atas nama Anda.
T. Apa yang harus saya lakukan jika tidak mampu membayar pajak warisan?
Jawaban: Pajak warisan harus dibayar secara tunai dalam waktu 10 bulan. Jika sebagian besar harta warisan berupa properti dan Anda tidak memiliki cukup uang tunai, Anda dapat mengajukan pembayaran secara mencicil (延納 - enno) hingga 20 tahun, atau menggunakan properti itu sendiri untuk membayar pajak sebagai pengganti uang tunai (物納 - butsuno). Pilihan praktis lainnya adalah menjual rumah tersebut, menggunakan hasil penjualannya untuk membayar pajak, lalu membagikan sisa uangnya kepada para ahli waris.
T. Berapa biaya menyewa tenaga profesional untuk mengalihkan kepemilikan properti warisan (Sozoku Toki)?
Jawaban: Anda sebaiknya menyewa judicial scrivener (司法書士 - shihoshoshi) yang berspesialisasi dalam prosedur properti. Per Agustus 2026, biaya jasa profesional untuk kasus warisan yang melibatkan unsur asing (Vietnam - Jepang) umumnya berkisar antara ¥100,000 hingga ¥250,000 (~16,3 - 40,8 juta VND), belum termasuk registration and license tax (登録免許税 - toroku menkyozei), yang besarnya 0,4% dari nilai taksiran properti.
T. Haruskah saya menolak warisan (Sozoku Hoki) jika rumah berada di daerah terpencil dan terbebani utang?
Jawaban: Jika rumah tersebut bernilai rendah, berada di daerah terpencil sehingga sulit dijual, dan orang yang meninggal meninggalkan utang yang nilainya melebihi aset, Anda dapat mengajukan penolakan warisan (相続放棄 - sozoku hoki) ke Pengadilan Keluarga Jepang. Batas waktu prosedur ini adalah dalam 3 bulan sejak mengetahui bahwa Anda telah mewarisi harta tersebut.
Kesimpulan
Memiliki properti di Jepang merupakan pencapaian yang membanggakan bagi warga Vietnam yang membangun kehidupan di luar negeri. Namun, agar pencapaian ini menjadi fondasi yang kokoh bagi generasi berikutnya—bukan beban hukum—Anda perlu memahami aturan mengenai pengurangan pajak warisan, kewajiban pendaftaran yang mulai diberlakukan pada 2024, serta mempertimbangkan pembuatan surat wasiat notaris jauh-jauh hari.
Jika Anda sedang mempelajari pasar properti Jepang, berencana menetap, atau bersiap membeli properti pertama, jangan lewatkan panduan mendalam di OlaChill Blog. Untuk mendapatkan saran praktis dan wawasan tentang kehidupan di Jepang, jangan lupa mengunjungi beranda OlaChill atau manjakan diri Anda dengan perjalanan santai melalui Day tour from Tokyo!
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips