Bisakah Orang Asing Membeli Properti di Jepang? Syarat dan Fakta Penting
Bisakah orang asing membeli properti di Jepang? Penjelasan lengkap tentang peraturan kepemilikan, persyaratan pinjaman bank, pajak dan biaya, serta fakta tentang visa per August 2026.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 12 menit baca
Bisakah orang asing membeli properti di Jepang? Penjelasan lengkap tentang peraturan kepemilikan, persyaratan pinjaman bank, pajak dan biaya, serta fakta tentang visa per August 2026.
Jika Anda tinggal dan bekerja di Jepang, mungkin Anda pernah bertanya-tanya: “Sebagai warga negara Vietnam, bisakah saya membeli rumah di Jepang jika sedang bekerja atau belajar di sana?”, “Apakah membeli rumah akan memberi saya visa penduduk tetap?”, atau “Bisakah saya mendapatkan KPR tanpa status penduduk tetap?”
Hal-hal ini merupakan kekhawatiran yang sangat wajar jika Anda ingin membangun karier jangka panjang atau berinvestasi untuk masa depan, alih-alih menghabiskan ratusan ribu yen setiap bulan untuk membayar sewa dan uang deposit 敷金 (shikikin). Banyak orang khawatir bahwa peraturan ketat bagi orang asing membuat kepemilikan properti sulit dijangkau. Kenyataannya, hukum Jepang jauh lebih terbuka daripada yang dibayangkan kebanyakan orang. Dalam artikel ini, OlaChill akan membahas secara mendalam dan praktis berbagai syarat, biaya, serta fakta penting yang perlu Anda ketahui sebelum membeli properti di Jepang.
1. Fakta tentang Hak Orang Asing untuk Membeli Properti di Jepang
Tidak ada pembatasan berdasarkan kewarganegaraan atau status tinggal
Per August 2026, hukum Jepang tidak membatasi orang asing untuk membeli real estat. Baik Anda warga negara Vietnam, belum pernah mengunjungi Jepang, maupun sedang tinggal di Jepang dengan jenis visa apa pun, Anda memiliki hak dasar yang sama secara hukum untuk mendaftarkan properti atas nama sendiri.
Berbeda dari sejumlah negara di Asia Tenggara dan Amerika Utara yang menetapkan kuota pembeli asing untuk kondominium atau mengenakan biaya tambahan khusus bagi pembeli asing, Jepang menerapkan pajak standar dan prosedur pendaftaran yang sama kepada warga negara Jepang maupun orang asing.
Membeli rumah TIDAK secara otomatis memberikan visa tinggal
Ini adalah salah satu kesalahpahaman yang paling umum di kalangan warga Vietnam. Banyak orang mengira bahwa mengeluarkan biaya beberapa miliar VND untuk membeli rumah atau vila di Tokyo atau Osaka akan secara otomatis memberi mereka hak untuk tinggal di Jepang.
Kenyataannya, kepemilikan properti dan Immigration Control and Refugee-Recognition Act Jepang merupakan dua hal yang sepenuhnya terpisah. Membeli real estat tidak memberi Anda kartu izin tinggal, visa kerja, atau status penduduk tetap 永住権 (eijuken). Untuk tinggal di Jepang dalam jangka panjang, Anda tetap harus memenuhi persyaratan visa yang berlaku, misalnya sebagai insinyur, pengelola bisnis, pasangan warga negara Jepang, atau penduduk tetap.
Memiliki properti ≠ Mendapatkan status tinggal (Visa)
2. Kepemilikan Permanen: Kepemilikan Penuh atas Tanah dan Rumah
Salah satu keunggulan utama pasar real estat Jepang adalah struktur kepemilikannya. Orang asing yang membeli rumah atau tanah di Jepang umumnya akan mendapatkan kepemilikan penuh 所有権 (shoyuken).
- Kepemilikan atas tanah dan rumah: Anda menjadi pemilik permanen atas bidang tanah (tochi) dan bangunan yang berdiri di atasnya (tatemono). Tidak ada batas waktu 50 tahun atau 70 tahun seperti pada beberapa model sewa tanah jangka panjang.
- Kondominium (Mansion): Anda memiliki ruang interior unit secara permanen dan memegang bagian proporsional atas tanah bersama tempat bangunan tersebut berdiri.
- Membedakan kepemilikan dan hak sewa tanah 借地権 (shakuchiken): Beberapa properti yang sangat murah di pasaran ditawarkan dengan harga rendah karena yang dijual hanya rumahnya, sementara tanahnya disewa. Jika membeli jenis properti ini, Anda harus membayar sewa tanah setiap bulan, dan masa sewanya memiliki jangka waktu tertentu (biasanya 20–30 tahun). Karena itu, periksa dengan saksama 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) untuk memastikan apakah properti tersebut memiliki 所有権 (shoyuken) atau 借地権 (shakuchiken).
3. Hal yang Dipengaruhi dan TIDAK Dipengaruhi Visa Saat Membeli Rumah
Memahami peran visa akan membantu Anda merencanakan keuangan secara akurat.
Hal yang TIDAK Dipengaruhi Visa
- Hak untuk mendaftarkan dan memiliki properti secara sah: Hukum Jepang mengizinkan peserta magang teknis, pelajar internasional, turis, serta orang yang saat ini tinggal di Vietnam untuk mendaftarkan diri sebagai pemilik sah pada sertifikat kepemilikan properti.
- Kewajiban dan manfaat pajak: Pajak perolehan properti dan pajak aset tetap tahunan sama dengan yang dibayarkan warga negara Jepang dan tidak bergantung pada jenis visa Anda.
Hal yang Sangat Dipengaruhi Visa
Visa Anda secara langsung memengaruhi kemampuan untuk memperoleh pinjaman perumahan 住宅ローン (jutaku ron).
- Jika Anda memiliki status penduduk tetap 永住権 (eijuken): Anda dapat mengakses kebijakan pinjaman yang serupa dengan yang tersedia bagi warga negara Jepang. Persetujuan pinjaman dapat mencakup hingga 90–100% dari nilai properti, dengan suku bunga preferensial yang sangat rendah (suku bunga variabel hanya sekitar 0.3% – 0.8%/year per August 2026) dan jangka waktu pinjaman hingga 35 tahun.
- Jika Anda belum memiliki status penduduk tetap (Engineer Visa, long-term Work Visa): Sebagian besar bank besar (MUFG, SMBC, Mizuho) akan menolak pengajuan atau memberlakukan persyaratan yang ketat. Beberapa bank memang menerima pengajuan dari peminjam tanpa status penduduk tetap (seperti SMBC Trust Bank, Shinsei Bank, dan sejumlah pemberi pinjaman khusus), tetapi mereka mungkin mensyaratkan:
- Setidaknya 2–3 tahun bekerja di perusahaan Anda saat ini di Jepang.
- Penghasilan tahunan (Gensen) sebesar 4,000,000 JPY (~660 million VND) hingga 5,000,000 JPY atau lebih.
- Uang muka sebesar 10% – 20% dari nilai properti.
- Suku bunga yang mungkin lebih tinggi daripada yang ditawarkan kepada penduduk tetap.
- Jika Anda adalah pelajar internasional atau peserta magang teknis: Secara praktis, 100% mustahil untuk mendapatkan pinjaman dari bank Jepang guna membeli rumah karena Anda tidak memiliki sumber penghasilan stabil dan jangka panjang sesuai kriteria pinjaman standar. Untuk membeli rumah, kelompok ini umumnya hanya memiliki satu pilihan: membayar 100% secara tunai (atau menggunakan dana yang dikirim oleh keluarga).
4. Membayar Tunai vs. Mengambil Pinjaman Bank (Jutaku Ron)
Tabel di bawah ini memberikan perbandingan terperinci antara dua metode pembayaran saat membeli rumah di Jepang:
| Kriteria | Membayar penuh secara tunai (一括払い) | Pinjaman perumahan 住宅ローン (jutaku ron) |
|---|---|---|
| Persyaratan visa | Tidak diperlukan (pelajar internasional, peserta magang teknis, dan orang yang berada di luar Jepang semuanya dapat membeli) | Memerlukan status penduduk tetap 永住権 (eijuken) atau visa kerja jangka panjang dengan penghasilan tinggi |
| Proses pemeriksaan | Sederhana dan cepat (hanya sumber dana yang perlu diverifikasi) | Kompleks; penghasilan, kesehatan, dan riwayat kredit diperiksa (2–4 minggu) |
| Biaya di muka di luar harga properti | Sekitar 5% – 7% dari nilai properti | Sekitar 8% – 10% dari nilai properti (termasuk asuransi pinjaman dan biaya penilaian bank) |
| Dokumen keuangan yang diperlukan | Rekening koran dan bukti sumber dana yang sah | Slip gaji, sertifikat ringkasan penghasilan 源泉徴収票, catatan pembayaran pajak, dan catatan pembayaran nenkin |
| Dokumen yang diperlukan | Paspor, 住民票 (juminhyo), atau Affidavit bagi orang yang tinggal di luar Jepang | 住民票 (juminhyo), 印鑑証明書 (inkan shomeisho), dan sertifikat kerja |
| Waktu penyelesaian transaksi | 2–4 minggu | 1.5–3 bulan |
5. Rincian Biaya dan Pajak Saat Membeli Rumah di Jepang (Diperbarui August 2026)
Selain harga rumah yang tercantum, Anda perlu menyiapkan anggaran untuk biaya tambahan—biaya transaksi dan pajak—sebesar sekitar 6% – 10% dari nilai properti. Per August 2026, biaya-biaya tersebut meliputi:
1. Biaya Agen 仲介手数料 (chukai tesuryo)
Berdasarkan Undang-Undang Perantara Real Estat Jepang, biaya agen maksimum diatur secara resmi:
- Untuk properti dengan nilai lebih dari 4,000,000 JPY: 3% + 60,000 JPY + 10% Pajak Konsumsi 消費税.
- Contoh: Jika Anda membeli rumah senilai 30,000,000 JPY (
5 billion VND), biaya agen maksimum adalah: $(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (175 million VND).
2. Pajak Pendaftaran dan Lisensi 登録免許税 (toroku menkyo zei)
Pajak ini dibayarkan kepada pemerintah saat mengalihkan properti dan mendaftarkan perubahan kepemilikan di Biro Urusan Hukum.
- Pajak pendaftaran tanah: Sekitar 1.5% dari nilai taksiran tanah (tarif preferensial yang berlaku per 2026).
- Pajak pendaftaran rumah: Sekitar 0.3% – 2.0% dari nilai taksiran bangunan, tergantung apakah rumah tersebut baru atau bekas dan apakah digunakan sebagai tempat tinggal atau investasi.
3. Pajak Meterai 印紙税 (inshi zei)
Meterai pendapatan ditempelkan pada kontrak pembelian real estat.
- Untuk nilai kontrak dari 10 million - 50 million JPY: Pajak meterainya adalah 10,000 JPY (sekitar 1.6 million VND).
4. Pajak Perolehan Real Estat 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)
Pajak ini dibayarkan satu kali saja setelah membeli properti. Prefektur biasanya mengirimkan pemberitahuan pajak ke alamat properti 3 hingga 6 bulan setelah Anda menerima serah terima.
- Tarif pajak standar: 3% dari nilai taksiran (評価額 - hyokagaku) bangunan tempat tinggal dan tanah.
- Catatan: Nilai taksiran yang ditetapkan pemerintah daerah (hyokagaku) biasanya hanya sebesar 50% - 70% dari harga pembelian pasar yang sebenarnya, sehingga pajak yang Anda bayarkan dalam praktik akan lebih rendah daripada yang mungkin Anda perkirakan.
5. Pajak Aset Tetap Tahunan 固定資産税 (kotei shisan zei) & Pajak Perencanaan Kota 都市計画税 (toshi keikaku zei)
Keduanya merupakan pajak berulang yang harus Anda bayarkan setiap tahun ketika memiliki real estat di Jepang:
- Pajak aset tetap: 1.4% dari nilai taksiran/tahun.
- Pajak perencanaan kota: Hingga 0.3% dari nilai taksiran/tahun (jika properti berada di area perencanaan yang ditetapkan).
- Pengurangan: Tanah hunian dengan luas kurang dari 200m² dapat memperoleh pengurangan hingga 5/6 dari jumlah yang dikenai pajak aset tetap.
6. Biaya Gyoseishoshi / Shiho-shoshi
Biaya untuk menyewa scrivener hukum atau judicial scrivener guna menangani pengalihan hak dan pemeriksaan legal. Biaya ini umumnya berkisar antara 100,000 JPY – 200,000 JPY (~16 - 33 million VND).
6. Proses 6 Langkah bagi Pembeli Vietnam yang Ingin Membeli Rumah di Jepang
Setelah keuangan Anda siap, proses membeli rumah di Jepang umumnya mengikuti langkah-langkah standar berikut:
[Langkah 1: Cari properti & Cari agen real estat]
↓
[Langkah 2: Ajukan permohonan pembelian 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)]
↓
[Langkah 3: Ajukan permohonan pinjaman perumahan 住宅ローン (jika meminjam dari bank)]
↓
[Langkah 4: Terima penjelasan mengenai ketentuan penting 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) & Tanda tangani kontrak]
↓
[Langkah 5: Bayar sisa saldo & Alihkan hak kepemilikan (Pengalihan 所有権)]
↓
[Langkah 6: Terima kunci & Bayar pajak kepemilikan setelah 3-6 bulan]
Langkah 1: Cari Properti dan Pilih Agen Tepercaya
Anda dapat mencari melalui situs web real estat Jepang seperti SUUMO, ATHOME, dan HOMES, atau menghubungi agen yang memiliki staf yang dapat berbahasa Vietnam atau Inggris.
Langkah 2: Ajukan Permohonan Pembelian 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)
Setelah menemukan rumah yang Anda sukai, ajukan permohonan yang menyatakan niat membeli, beserta harga yang Anda tawarkan, kepada penjual. Ini belum merupakan kontrak yang mengikat secara hukum dan memiliki sanksi finansial, tetapi menunjukkan bahwa Anda adalah pembeli yang serius.
Langkah 3: Ajukan Pinjaman Bank (jika menggunakan 住宅ローン)
Serahkan dokumen untuk pemeriksaan awal (Kari-shinsa) dan pemeriksaan resmi (Hon-shinsa) di bank. Dokumen yang diperlukan meliputi slip gaji, sertifikat pembayaran pajak, 住民票 (juminhyo), Residence Card, dan paspor.
Langkah 4: Terima Penjelasan Ketentuan Penting dan Tanda Tangani Kontrak
Agen real estat berlisensi (Takken) akan membacakan dan menjelaskan 重要事項説明 (juyo jiko setsumei). Periksa dengan saksama hak kepemilikan tanah, biaya pengelolaan bangunan (untuk kondominium), serta akses jalan di depan properti. Kedua pihak kemudian menandatangani perjanjian jual beli (Baibai keiyakusho), dan Anda membayar uang muka sekitar 5% – 10% dari harga rumah.
Langkah 5: Bayar Sisa Saldo dan Selesaikan Pencairan
Pada tanggal serah terima, Anda—atau bank—mentransfer sisa saldo kepada penjual. Judicial scrivener (Shiho-shoshi) menyerahkan dokumen kepada Biro Urusan Hukum untuk mendaftarkan pengalihan 所有権 (shoyuken) atas nama Anda.
Langkah 6: Terima Kunci dan Selesaikan Proses
Anda menerima kunci dan menyelesaikan transaksi. Setelah 3–6 bulan, tagihan pajak perolehan real estat 不動産取得税 (fudosan shutoku zei) akan dikirimkan ke rumah Anda.
7. Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Bisakah warga negara Vietnam yang tinggal di Vietnam (dan belum pernah ke Jepang) membeli rumah di Jepang?
Ya. Anda dapat membeli properti secara tunai. Namun, karena Anda tidak memiliki 住民票 (juminhyo) di Jepang, Anda perlu mendapatkan Affidavit dari kantor notaris di Vietnam atau dari Kedutaan/Konsulat Jepang untuk memverifikasi alamat dan cap pribadi Anda.
T. Apakah membeli rumah murah di pedesaan Jepang (Akiya—rumah terbengkalai seharga 0 yen atau rumah yang harganya beberapa juta yen) merupakan ide yang bagus?
Berhati-hatilah. Meskipun harga pembelian awal mungkin sangat rendah, properti Akiya sering berada di daerah terpencil, dan perbaikan saluran air serta insulasi bisa sangat mahal—bahkan berkali-kali lipat dari harga pembeliannya. Anda juga harus terus membayar pajak aset tetap tahunan 固定資産税 (kotei shisan zei), dan menjual kembali properti tersebut bisa sangat sulit jika Anda tidak lagi membutuhkannya.
T. Jika saya tidak memiliki status penduduk tetap 永住権 tetapi menikah dengan warga negara Jepang, apakah lebih mudah mendapatkan pinjaman bank untuk membeli rumah?
Ya. Jika Anda memiliki Japanese Spouse Visa, banyak bank Jepang akan mempertimbangkan pengajuan Anda, selama pasangan Anda (suami atau istri berkewarganegaraan Jepang) menjamin pinjaman tersebut atau mengajukan diri sebagai rekan peminjam (Pair loan).
T. Apakah saya akan dikenai penalti jika tidak tinggal di rumah tersebut setelah membelinya dan menyewakannya?
Hal ini bergantung pada cara Anda membelinya. Jika Anda mengambil 住宅ローン (jutaku ron) dengan skema pinjaman rumah pribadi preferensial, bank umumnya mengharuskan Anda atau keluarga Anda untuk tinggal di sana. Jika Anda menyewakannya sebagai bisnis tanpa memberi tahu bank, Anda dapat dianggap melanggar kontrak dan diwajibkan melunasi seluruh pinjaman segera. Jika Anda memang berniat menyewakan properti tersebut, Anda harus membelinya secara tunai atau menggunakan pinjaman investasi real estat (Toshi-yo loan).
8. Kesimpulan
Membeli rumah di Jepang tidak dibatasi oleh kewarganegaraan atau status visa. Siapa pun dapat memiliki tanah dan rumah secara penuh dengan hak kepemilikan permanen 所有権 (shoyuken). Satu-satunya hambatan nyata adalah memiliki dana yang cukup dan memenuhi persyaratan pinjaman perumahan 住宅ローン (jutaku ron) jika Anda tidak membayar seluruhnya secara tunai.
Jika Anda seorang insinyur atau profesional yang bekerja dan berencana menetap di Jepang dalam jangka panjang, membangun riwayat kredit yang baik serta mengupayakan status penduduk tetap 永住権 (eijuken) akan menjadi langkah penting menuju kepemilikan rumah impian dengan suku bunga yang sangat rendah.
Bacaan lebih lanjut:
- Untuk mengetahui lebih banyak saran praktis tentang kehidupan sehari-hari, prosedur administratif, dan cara menghemat uang di Jepang, kunjungi Blog OlaChill.
- Jika Anda ingin menghabiskan akhir pekan dengan santai sambil menjelajahi destinasi-destinasi indah di sekitar ibu kota sebelum menentukan tempat tinggal, lihat daftar Day Tours from Tokyo kami.
- Informasi terbaru tentang kehidupan, perjalanan, dan pengalaman di Negeri Matahari Terbit selalu tersedia di beranda OlaChill.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips