Membuka Restoran Vietnam di Jepang: Di Mana Sebaiknya Memilih Lokasi agar Menarik Pelanggan?

Saran dari OlaChill: Jika modal Anda terbatas dan ingin "memulai dari kecil lalu berkembang secara bertahap", melayani pelanggan Vietnam di kawasan sekitar stasiun-stasiun kecil merupakan pilihan yang lebih aman. Jika Anda memiliki modal besar, tim dapur yang terlatih, dan ingin membangun merek untuk jangka panjang, sasarlah pelanggan Jepang di lokasi-lokasi pusat.

3. Fasad lantai dasar (1階) vs. ruang bawah tanah / lantai atas (地下・階上)

Banyak pemilik restoran pemula bertanya-tanya: "Mengapa beberapa restoran di lantai 3 atau 4 tetap penuh pelanggan?"

Unit lantai dasar (1階 - Ikkai)

• Tingkat pelanggan spontan lebih tinggi: Pelanggan dapat melihat melalui jendela, mengamati interior dan makanan, lalu langsung memutuskan untuk masuk.
• Maksimalkan tampak depan: Anda dapat dengan mudah memasang papan nama yang mencolok (看板 - kanban), etalase yang menampilkan contoh makanan (サンプルケース - sanpurukesu), atau konter banh mi untuk dibawa pulang (テイクアウト - teikuauto).
• Harga sewa: Selalu termasuk yang tertinggi di gedung tersebut.

Unit bawah tanah (地下 - Chika) atau unit lantai atas (階上 - Kaijo)

• Biaya lebih rendah: Harga sewa 30% to 50% lebih murah dibandingkan unit lantai dasar dengan ukuran yang sama.
• Persyaratan penting: Anda memerlukan papan petunjuk yang jelas di pintu masuk lantai dasar, lift yang mudah digunakan, dan—yang paling penting—foto makanan yang sangat menarik secara online. Restoran bergaya izakaya Vietnam dan prasmanan Vietnam di lantai 2 atau 3 sangat umum setelah berhasil membangun basis pelanggan setia.

4. Perkiraan harga sewa komersial berdasarkan kota (Per Agustus 2026)

Di Jepang, luas ruang komersial diukur dalam satuan 坪 (tsubo), dengan 1 tsubo ≈ 3.3 m².

Tabel di bawah ini merangkum rata-rata harga sewa komersial per tsubo dan persyaratan deposit awal di kota-kota besar per Agustus 2026:

Biaya awal sewa komersial (Per Agustus 2026)

Untuk menyewa unit komersial seluas 15 tsubo (~50 m²) di Tokyo dengan harga 250,000 JPY/bulan, jumlah uang yang perlu disiapkan di muka tidak hanya sebesar 1-2 bulan sewa seperti ketika menyewa rumah. Dalam praktiknya, Anda perlu menanggung biaya wajib berikut:

1. 保証金 (hoshokin) / 敷金 (shikikin) - Deposit/jaminan: Biasanya sebesar sewa 6 to 10 bulan = 1,500,000 - 2,500,000 JPY.
2. 礼金 (reikin) - Uang terima kasih: Sewa 1 to 2 bulan (tidak dapat dikembalikan) = 250,000 - 500,000 JPY.
3. 仲介手数料 (chukai tesuryo) - Biaya perantara: Sewa 1 bulan + pajak = 275,000 JPY.
4. 前家賃 (maeyachin) - Sewa dibayar di muka: 1 - 2 bulan = 250,000 - 500,000 JPY.
5. 造作譲渡料 (zosakujotoryo) - Biaya pengalihan perlengkapan dan peralatan yang sudah ada (untuk properti 居抜き - Inuki): 500,000 - 2,000,000 JPY, tergantung kondisi dapur dan furnitur.

=> Total biaya awal untuk menandatangani sewa komersial dapat berkisar antara 3,000,000 hingga 6,000,000 JPY (~480 - 960 juta VND).

Tips menghemat biaya: Prioritaskan mencari properti 居抜き (inuki)—yaitu bekas restoran yang ditinggalkan penyewa sebelumnya dengan sistem pembuangan, saluran air, dan peralatan dapur yang masih tersedia. Cara ini dapat menghemat antara 5,000,000 dan 10,000,000 JPY dibandingkan membangun dan melengkapi properti dalam kondisi bare shell (スケルトン - sukeruton).

5. Pelajaran praktis dari restoran Vietnam yang sukses di Jepang

Melihat perkembangan jaringan banh mi Vietnam, restoran pho, dan rumah makan Vietnam di Jepang selama bertahun-tahun, ada 3 pelajaran penting tentang pemilihan lokasi yang perlu Anda ingat:

Pelajaran 1: "Banh mi/pho cepat saji" vs. "tempat makan dan minum santai"

• Model takeaway / banh mi cepat saji: Membutuhkan unit kecil (5 - 8 tsubo ~ 16 - 26 m²), yang harus berada di lantai dasar dengan tampak depan dekat pintu masuk stasiun atau persimpangan dengan lalu lintas pejalan kaki yang padat. Harga sewa per tsubo memang tinggi, tetapi total sewa bulanannya tetap rendah karena luas ruangnya kecil.
• Model tempat minum Vietnam / hot pot dan barbeku: Pelanggan datang berkelompok, tinggal cukup lama (2 - 3 jam), dan menghabiskan banyak uang untuk minuman. Model ini tidak membutuhkan lokasi lantai dasar yang mahal. Memilih unit luas di lantai 2 atau bawah tanah (15 - 30 tsubo) membantu memaksimalkan area makan sekaligus mengurangi biaya tetap bulanan.

Pelajaran 2: Jangan lupakan prosedur hukum sebelum membayar deposit

Sebelum membayar deposit, Anda wajib memeriksa dengan teliti apakah properti tersebut dapat memperoleh izin:

• Izin usaha jasa boga (飲食店営業許可 - inshokuten eigyo kyoka): Diterbitkan oleh Pusat Kesehatan setempat (保健所 - hokenjo). Dapur harus memiliki 2 bak cuci terpisah, sistem ventilasi yang memenuhi standar, dan area toilet yang terpisah.
• Manajer pencegahan kebakaran (防火管理者 - boka kanrisha): Jika restoran memiliki kapasitas 30 orang atau lebih, gedung tersebut harus memiliki seseorang yang memegang sertifikasi ini.
• Dokumen pribadi: Anda perlu menyiapkan Surat Keterangan Domisili (住民票 - juminhyo) dan status izin tinggal yang valid untuk kegiatan bisnis (Business Manager Visa - 経営・管理ビザ), atau meminta warga negara Jepang atau pemegang izin tinggal permanen menjadi perwakilan.

6. Kesimpulan dan saran berharga bagi pemilik restoran baru

Memilih lokasi untuk restoran Vietnam di Jepang merupakan upaya menyeimbangkan biaya dan pelanggan. Jangan terburu-buru menandatangani kontrak sewa hanya karena harganya murah jika kawasan tersebut minim lalu lintas pejalan kaki atau tidak berada di rute yang biasa dilalui pelanggan sasaran Anda. Namun, jangan pula mengambil risiko berlebihan dengan menanggung biaya sewa yang melebihi 15% dari perkiraan pendapatan.

Surveilah properti pada berbagai waktu sepanjang minggu—pagi, siang, dan malam, baik pada hari kerja maupun akhir pekan—untuk menghitung 人通り (hitodori) yang sebenarnya sebelum menandatangani kontrak.

Untuk mendapatkan informasi bermanfaat lainnya tentang kehidupan, urusan hukum, dan bisnis di Jepang, baca artikel-artikel praktis di OlaChill Blog atau kunjungi beranda OlaChill. Jika Anda perlu mengajak kerabat atau mitra bisnis melihat-lihat lokasi di ibu kota, layanan Day Tours from Tokyo akan membantu Anda bepergian dengan fleksibel dan menghemat waktu.

Semoga Anda menemukan lokasi yang sempurna dan membangun bisnis yang berkembang pesat di Jepang!

Pertanyaan yang Sering Diajukan

T. Apakah warga negara Vietnam yang memegang Engineer Visa atau Intern Visa dapat menandatangani kontrak sewa atas nama sendiri untuk membuka restoran di Jepang?

Jawaban: Berdasarkan peraturan Badan Layanan Imigrasi Jepang, visa Engineer atau Intern tidak mengizinkan pemegangnya menjalankan bisnis terpisah yang bertujuan mencari keuntungan di luar bidang pekerjaan yang telah diizinkan. Untuk membuka restoran atas nama sendiri, Anda perlu beralih ke Business Manager Visa (経営・管理ビザ) atau bermitra dengan seseorang yang memiliki izin tinggal permanen atau berkewarganegaraan Jepang, lalu menjadikan orang tersebut sebagai perwakilan hukum yang terdaftar.

T. Apakah wajib mengambil alih interior dan peralatan properti 居抜き (Inuki) saat membuka restoran di Jepang?

Jawaban: Tidak. Anda dapat memilih properti dalam kondisi bare shell (スケルトン - sukeruton) dan mendesainnya sesuai keinginan. Namun, biaya konstruksi untuk properti bare shell biasanya 3-4 kali lebih tinggi daripada properti 居抜き (Inuki), dan pekerjaan penyelesaiannya juga memerlukan waktu lebih lama.

T. Apakah deposit 保証金 (hoshokin) dapat dikembalikan sepenuhnya ketika masa sewa komersial berakhir?

Jawaban: Biasanya tidak dikembalikan 100%. Kontrak sewa komersial di Jepang umumnya memuat klausul pemotongan (償却 - shokyaku), misalnya pemotongan sebesar 10-20% atau sewa 1-2 bulan saat kontrak berakhir. Anda mungkin juga bertanggung jawab untuk mengembalikan properti ke kondisi semula (原状回復 - genjokaifuku) jika hal ini ditetapkan dalam kontrak.

T. Berapa persentase pendapatan yang sebaiknya dialokasikan untuk sewa agar dianggap aman bagi restoran Vietnam di Jepang?

Jawaban: Dalam industri F&B Jepang, rasio ideal antara biaya sewa dan pendapatan umumnya adalah 8% hingga 12% dari total pendapatan bulanan. Rasio di atas 15% akan memberikan tekanan finansial yang besar terhadap biaya bahan baku dan tenaga kerja.

---

---