Hukum Minpaku 180 Hari: Batas yang Membuat Airbnb di Jepang Sulit Menguntungkan dan Cara Menghitungnya
Analisis mendalam tentang hukum minpaku 180 hari di Jepang, pembatasan hari kerja di Shinjuku, simulasi perhitungan pendapatan, serta kapan saatnya meningkatkan izin menjadi ryokan.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Analisis mendalam tentang hukum minpaku 180 hari di Jepang, pembatasan hari kerja di Shinjuku, simulasi perhitungan pendapatan, serta kapan saatnya meningkatkan izin menjadi ryokan.
Banyak warga Vietnam yang tinggal di Jepang—mulai dari insinyur dan mahasiswa internasional hingga keluarga yang telah menetap di sana—pernah mempertimbangkan untuk menyewa apartemen dan mengelolanya sebagai bisnis Airbnb (minpaku) demi memperoleh penghasilan pasif, seiring terus berkembangnya gelombang pariwisata internasional. Prospek mendapatkan keuntungan beberapa ratus ribu yen setiap bulan tentu terdengar sangat menarik. Namun, banyak orang baru menyadari setelah membayar uang jaminan 敷金 (shikikin) dan uang kunci 礼金 (reikin) bahwa jumlah hari properti tersebut boleh disewakan ternyata terbatas, biaya operasional membengkak, dan pendapatan sebenarnya bahkan mungkin tidak cukup untuk menutup biaya sewa bulanan 家賃 (yachin). Hambatan terbesar adalah batas 180 malam per tahun berdasarkan Undang-Undang Bisnis Akomodasi Residensial. Artikel ini membahas secara mendalam lanskap hukum yang berlaku, menghitung angka-angka keuangan yang sebenarnya, serta menjelaskan jalur legal yang tersedia untuk mengoptimalkan arus kas saat menjalankan akomodasi jangka pendek di Jepang.
Apa Itu Hukum Minpaku 180 Hari (住宅宿泊事業法)?
Minpaku (民泊) adalah istilah yang digunakan untuk menyebut penyewaan jangka pendek rumah pribadi atau apartemen kondominium kepada wisatawan. Sebelum 2018, model bisnis ini beroperasi di wilayah “abu-abu” secara hukum. Untuk memasukkannya ke dalam kerangka hukum resmi, pemerintah Jepang memberlakukan Undang-Undang Bisnis Akomodasi Residensial 住宅宿泊事業法 (Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō—umumnya dikenal sebagai Undang-Undang Minpaku Baru / 民泊新法 Minpaku Shinpō).
Berdasarkan kerangka nasional (per August 2026):
- Batas 180 hari per tahun: Setiap properti boleh beroperasi maksimal 180 malam dalam satu tahun fiskal (dari 12:00 siang pada 1/4 hingga 12:00 siang pada 1/4 tahun berikutnya).
- Prosedur pemberitahuan (届出 - Todokede): Pemilik properti harus menyampaikan pemberitahuan kepada otoritas pemerintah daerah (biasanya kantor distrik atau kantor kota) dan menerima nomor registrasi yang diawali huruf M. Nomor ini wajib ditampilkan secara publik pada listing Airbnb atau Booking.com.
- Pelimpahan pengelolaan (住宅宿泊管理業者 - Jūtaku Shukuhaku Kanri Gyōsha): Jika pemilik tidak tinggal di properti tersebut (家主不在型 - yanushi fuzai gata), ia wajib menandatangani perjanjian pelimpahan pengelolaan dengan perusahaan manajemen minpaku yang memiliki izin dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang (MLIT).
- Standar keselamatan & pengelolaan tamu: Kamar harus menyediakan setidaknya 3.3 m² per tamu dan dilengkapi lampu darurat, alat pemadam kebakaran, serta peta evakuasi. Operator wajib menyimpan daftar tamu 宿泊者名簿 (shukukaksha meibo), termasuk salinan paspor yang dipindai, dan menyerahkan laporan kepada pihak berwenang setiap 2 bulan.
Hukum ini membuat tamu merasa lebih aman, tetapi batas 180 hari merupakan “plafon kaca” yang menyulitkan investor perorangan untuk mencapai titik impas.
“Jebakan” Lokal: Peraturan yang Lebih Ketat (上乗せ条例) di Shinjuku dan Distrik-Distrik Tokyo
Jika Anda mengira bahwa membeli atau menyewa apartemen di Tokyo secara otomatis berarti Anda boleh beroperasi selama 180 hari penuh per tahun, anggapan ini bisa menjadi kesalahan yang mahal. Hukum nasional mengizinkan hingga 180 hari, tetapi juga memberikan wewenang kepada pemerintah daerah untuk menetapkan peraturan tambahan 上乗せ条例 (Uwonose Jōrei), dengan pembatasan lebih lanjut berdasarkan kekhawatiran tentang keamanan, sampah, dan kebisingan di lingkungan permukiman.
Berikut situasi peraturan per August 2026 di beberapa wilayah utama Tokyo:
1. Distrik Shinjuku (新宿区)
Shinjuku memiliki salah satu konsentrasi properti minpaku tertinggi di Tokyo, tetapi juga menerima banyak keluhan tentang kebisingan dan sampah.
- Distrik komersial (商業地域): Diizinkan beroperasi selama 180 hari/tahun penuh.
- Distrik permukiman eksklusif (住居専用地域 - Jūkyō Sen'yō Chiiki): Kegiatan DILARANG dari 12:00 siang pada hari Senin hingga 12:00 siang pada hari Jumat. Artinya, tamu hanya boleh check-in mulai Jumat siang hingga Senin siang berikutnya (akhir pekan). Akibatnya, jumlah hari operasional sebenarnya di wilayah ini turun menjadi hanya sekitar 80 – 90 hari/tahun, sehingga rencana keuangan bisa sepenuhnya gagal jika Anda tidak memeriksa klasifikasi zonasi (用途地域 - yōto chiiki) sebelum menandatangani kontrak.
2. Distrik-Distrik Tokyo Lainnya
- Distrik Shibuya (渋谷区): Di area permukiman, kegiatan minpaku umumnya hanya diizinkan selama liburan sekolah (libur musim semi, libur musim panas, dan libur musim dingin), dengan total hanya sekitar 50 – 60 hari operasional aktual/tahun.
- Distrik Chuo (中央区 - area Ginza dan Tsukishima): Seluruh distrik menerapkan aturan yang hanya mengizinkan tamu check-in mulai 12:00 siang pada hari Sabtu hingga 12:00 siang pada hari Senin.
- Distrik Chiyoda (千代田区): Menerapkan peraturan yang secara praktis melarang model ini jika pemilik tidak tinggal di lokasi.
Selain itu, sekitar 80% – 90% gedung kondominium (マンション) di Tokyo memiliki peraturan pengelolaan gedung 管理規約 (kanri kiyaku) yang secara tegas MELARANG bisnis akomodasi jangka pendek. Jika Anda diam-diam beroperasi tanpa persetujuan dari asosiasi penghuni (組合 - kumiai), Anda berisiko menghadapi pemutusan kontrak, denda, atau tuntutan hukum.
Analisis Keuangan Simulasi: Mengapa Minpaku 180 Hari Sulit Menghasilkan Keuntungan?
Agar lebih konkret, mari kita buat tabel keuangan simulasi untuk apartemen satu kamar tidur (1DK/1LDK) di Distrik Shinjuku (di distrik komersial, beroperasi selama 180 hari/tahun penuh).
Harga, biaya, dan tarif pajak di bawah ini telah disurvei dan diperbarui per August 2026:
1. Biaya Tetap dan Operasional Bulanan
- Sewa 家賃 (yachin) + biaya pengelolaan 管理費 (kanrihi): 140,000 JPY/bulan (~23.5 juta VND).
- Utilitas dan internet 光熱費 (kōnetsuhi): 20,000 JPY/bulan.
- Biaya perusahaan manajemen minpaku (15% dari pendapatan): Sekitar ~33,750 JPY/bulan secara rata-rata.
- Biaya platform (Airbnb/Booking 3% - 15%): Sekitar ~10,000 JPY/bulan secara rata-rata.
- Perlengkapan, penggantian linen, dan depresiasi: 10,000 JPY/bulan.
- Total biaya pemeliharaan apartemen: sekitar 213,750 JPY/bulan (~2,565,000 JPY/tahun).
2. Proyeksi Pendapatan Berdasarkan Batas 180 Hari
- Tarif harian rata-rata (ADR): 15,000 JPY/malam (~2.5 juta VND).
- Tingkat okupansi selama 180 hari yang diizinkan: Diasumsikan sebesar 83% (setara dengan 150 malam tersewa per tahun).
- Total pendapatan tahunan (150 malam x 15,000 JPY): 2,250,000 JPY (~378 juta VND).
3. Hasilnya
- Pendapatan tahunan: 2,250,000 JPY
- Total biaya tahunan: 2,565,000 JPY
- Laba bersih (sebelum pajak): -315,000 JPY (RUGI sekitar ~53 juta VND/tahun)
Catatan dari operator berpengalaman: Bahkan jika Anda berhasil memenuhi seluruh 180 malam (180 malam x 15,000 JPY = 2,700,000 JPY), laba tahunan Anda hanya sekitar 135,000 JPY (~22.6 juta VND), atau kurang dari 12,000 JPY/bulan! Jika investasi awal (perabot, meteran listrik, peralatan keselamatan kebakaran, dan uang deposit 敷金 juminhyo/shikikin sekitar 500,000 – 800,000 JPY) turut diperhitungkan, waktu untuk mencapai titik impas bisa mencapai 4–5 tahun.
Itulah sebabnya model “menyewa lalu menyewakan kembali sebagai minpaku 180 hari” (Sublease Minpaku) kini hampir tidak layak secara ekonomi di kota-kota besar Jepang jika hanya dijalankan berdasarkan Undang-Undang Minpaku Baru.
Tabel Perbandingan 3 Model Bisnis Akomodasi Jangka Pendek di Jepang
Untuk mengatasi masalah 180 hari, investor di Jepang kini mulai beralih ke pilihan perizinan lain. Berikut perbandingan 3 model yang umum digunakan saat ini (angka per August 2026):
| Kriteria | Undang-Undang Minpaku Baru (住宅宿泊事業法) | Penginapan Sederhana / Ryokan (旅館業法 - 簡易宿所) | Minpaku Zona Khusus (国家戦略特区民泊) |
|---|---|---|---|
| Batas hari operasional | Maksimal 180 malam/tahun | 365 hari/tahun (Tanpa batas) | 365 hari/tahun (Tanpa batas) |
| Zonasi (用途地域) | Sebagian besar wilayah (kecuali dibatasi oleh distrik) | Hanya wilayah komersial dan semi-industri | Bergantung pada penetapan pemerintah daerah zona khusus |
| Masa inap minimum tamu | 1 malam | 1 malam | Minimum 2 – 3 malam (bergantung pada distrik/kota) |
| Biaya peningkatan izin dan keselamatan kebakaran | Rendah (sekitar 100,000 – 300,000 JPY) | Tinggi (sekitar 800,000 – 2,000,000+ JPY) | Sedang (sekitar 300,000 – 600,000 JPY) |
| Wilayah penerapan umum | Seluruh Jepang | Seluruh Jepang | Distrik Ota (Tokyo), Osaka, Kitakyushu... |
| Kesesuaian finansial | Cocok digabungkan dengan tempat tinggal dan menyewakan ruang tersisa | Paling cocok untuk investor profesional | Cocok untuk membeli satu rumah penuh di Osaka/Ota-ku |
Kapan Sebaiknya Anda “Meningkatkan” ke Izin Ryokan Gyo (旅館業法)?
Jika Anda memutuskan untuk menjadikan akomodasi sebagai saluran investasi serius di Jepang, berhenti pada minpaku 180 hari saja tidaklah cukup. Anda sebaiknya mempertimbangkan untuk meningkatkan izin menjadi bisnis hotel/penginapan sederhana berdasarkan Undang-Undang Bisnis Hotel 旅館業法 (Ryokan Gyōhō—kategori 簡易宿所 Kan'i Shukusho) dalam situasi berikut:
1. Anda Memiliki Satu Rumah Penuh (戸建て - Kodate) atau Gedung yang Berdiri Sendiri
Jika Anda membeli rumah detached atau gedung kecil yang berada di distrik komersial (商業地域) atau distrik semi-industri (準工業地域), memperoleh izin Ryokan Gyo akan memungkinkan Anda beroperasi selama 365 hari/tahun penuh. Pendapatan kemudian dapat meningkat 2 hingga 2.5 kali lipat dibandingkan batas 180 hari, cukup untuk menutup seluruh biaya dan menghasilkan imbal hasil tahunan sebesar 8% – 12%.
2. Pemulihan Modal dengan Cepat Adalah Prioritas Utama Anda
Per August 2026, biaya untuk meningkatkan standar sebuah rumah menjadi standar Ryokan Gyo—termasuk memasang sistem alarm kebakaran otomatis yang saling terhubung 🧯, pintu tahan api, pintu keluar darurat, serta bekerja sama dengan pusat kesehatan masyarakat 保健所 Hokenjo—berkisar antara 800,000 JPY hingga 2,000,000 JPY. Meskipun biaya awalnya tinggi, pengoperasian sepanjang tahun biasanya menghasilkan periode pengembalian modal yang jauh lebih singkat dibandingkan model minpaku 180 hari, yang membuat properti kosong selama setengah tahun.
3. Anda Ingin Menggabungkannya dengan Penyewaan Bulanan (Monthly Lease)
Jika Anda tetap menggunakan izin Minpaku 180 hari, salah satu solusi yang kini banyak digunakan pemilik properti adalah: Beroperasi sebagai minpaku selama 180 hari puncak pariwisata (Maret–April selama musim bunga sakura, Oktober–November selama musim warna-warni daun, serta Natal/Tahun Baru). Selama 185 hari sisanya, beralihlah ke penyewaan jangka pendek bulanan (マンスリー Monthly rentals) untuk insinyur, mahasiswa internasional, atau pelancong bisnis. Pendekatan hibrida ini mengisi kesenjangan pendapatan sekaligus tetap sepenuhnya mematuhi hukum.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Apakah saya akan ketahuan jika diam-diam menyewakan properti selama lebih dari 180 hari atau beroperasi tanpa nomor registrasi M? Sangat mudah untuk ketahuan. Mulai 2026, Kementerian Pariwisata Jepang dan platform seperti Airbnb serta Booking telah secara otomatis menyinkronkan data nomor registrasi. Selain itu, para tetangga di Jepang sangat peka terhadap kebisingan dan pembuangan sampah yang tidak semestinya. Satu panggilan saja ke kantor distrik sudah cukup bagi polisi dan petugas pemeriksa kesehatan untuk melakukan inspeksi mendadak. Operasi ilegal dapat mengakibatkan denda hingga 1,000,000 JPY, hukuman penjara, atau berdampak langsung pada status izin tinggal Anda di Jepang (misalnya visa atau status penduduk tetap).
T. Bisakah orang asing dengan visa insinyur atau visa keluarga mendaftarkan bisnis minpaku atas nama sendiri? Anda boleh memiliki real estat, tetapi untuk menjalankan bisnis, Anda perlu memeriksa cakupan kegiatan yang diizinkan berdasarkan status izin tinggal Anda (在留資格 - zairyū shikaku). Visa insinyur atau visa keluarga tidak mengizinkan Anda menjalankan bisnis komersial yang menghasilkan keuntungan besar secara langsung, kecuali Anda telah mendaftarkan “Izin untuk Melakukan Aktivitas di Luar yang Diizinkan” (資格外活動許可 - shikakugaikatsu dōkyoka), atau Anda harus menyerahkan seluruh pengelolaan kepada perusahaan manajemen minpaku profesional (住宅宿泊管理業者).
T. Bisakah saya membersihkan kamar minpaku sendiri untuk menghemat biaya? Jika Anda mendaftar sebagai host yang tinggal di lokasi (家主居住型 - yanushi kyojū gata) dan apartemen tersebut memiliki kurang dari 5 kamar sewaan, Anda boleh mengelola dan membersihkannya sendiri. Namun, jika Anda tidak tinggal di sana (家主不在型), Anda wajib menandatangani kontrak dengan perusahaan manajemen berizin. Apakah Anda membersihkan properti sendiri atau menggunakan jasa pihak lain kemudian bergantung pada ketentuan perjanjian Anda dengan perusahaan manajemen tersebut.
Ringkasan dan Saran bagi Warga Vietnam di Jepang
Menjalankan Airbnb di Jepang bukanlah peluang “uang mudah” yang selalu menjanjikan. Batas 180 hari per tahun dalam Undang-Undang Minpaku Baru, ditambah peraturan yang lebih ketat di tingkat distrik seperti di Shinjuku dan Chuo, membuat model minpaku dengan cara menyewa lalu menyewakan kembali menjadi sangat berisiko.
Agar berhasil, Anda perlu:
- Selalu memeriksa dengan saksama klasifikasi zonasi (用途地域) dan peraturan tambahan distrik (上乗せ条例) sebelum menyewa atau membeli properti.
- Memastikan peraturan pengelolaan gedung 管理規約 mengizinkan bisnis akomodasi.
- Jika berencana beroperasi dalam jangka panjang, menghitung apakah mengajukan izin Ryokan Gyo 365 hari (旅館業法) dapat mengoptimalkan arus kas Anda.
Bacaan lanjutan yang direkomendasikan:
- Pelajari lebih lanjut tentang menyewa rumah, prosedur administratif, dan tips praktis menghemat uang di Blog OlaChill.
- Pesan perjalanan untuk menjelajahi Jepang bersama pemandu berbahasa Vietnam melalui Day Tours from Tokyo.
- Temukan lebih banyak informasi bermanfaat tentang kehidupan sehari-hari, budaya, dan layanan di beranda OlaChill.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips