Perjanjian Sewa Komersial di Jepang: Teiki Shakuya dan Klausul-Klausul Penting
Pelajari perjanjian sewa komersial di Jepang: perbedaan antara teiki shakuya dan futsū, uang jaminan hoshōkin, pengurangan shikibiki, serta hal-hal penting tentang mengembalikan properti ke kondisi semula.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Pelajari perjanjian sewa komersial di Jepang: perbedaan antara teiki shakuya dan futsū, uang jaminan hoshōkin, pengurangan shikibiki, serta hal-hal penting tentang mengembalikan properti ke kondisi semula.
Membuka restoran Vietnam, salon kuku, toko bahan makanan, atau kantor perusahaan di Jepang merupakan impian banyak orang Vietnam yang tinggal dan bekerja di sana. Namun, tidak sedikit yang akhirnya harus menanggung kerugian hingga ratusan ribu yen atau bahkan bangkrut hanya karena menandatangani perjanjian sewa komersial dengan asumsi yang sama seperti saat menyewa hunian biasa. Properti komersial di Jepang adalah "arena permainan" yang sama sekali berbeda: Anda tidak dilindungi sebagai konsumen perorangan, melainkan diperlakukan sebagai pelaku usaha profesional. Artikel ini membahas klausul-klausul penting dalam perjanjian sewa komersial di Jepang.
1. Apa perbedaan menyewa ruang komersial dan menyewa rumah di Jepang?
Saat menyewa apartemen untuk tempat tinggal (居住用 - kyojūyō), hukum Jepang (Undang-Undang Tanah dan Sewa Bangunan - 借地借家法 - shakuchi shakkyahō) mengutamakan perlindungan penyewa. Keausan alami akibat berlalunya waktu (経年劣化 - keinen rekka) pada umumnya menjadi tanggung jawab pemilik.
Namun, saat menyewa ruang komersial (事業用 - jigyōyō), Anda bertindak sebagai pemilik usaha (事業主 - jigyōnushi). Hukum memperlakukan hal ini sebagai transaksi antara dua pihak usaha yang setara, sehingga klausul dalam perjanjian sewa (賃貸借契約書 - chintaishaku keiyakusho) menjadi acuan utama, betapapun beratnya klausul tersebut.
Tiga perbedaan terbesar antara sewa hunian dan sewa komersial adalah:
- Biaya awal yang sangat tinggi: Uang jaminan hunian biasanya hanya sekitar 1–2 bulan sewa, sedangkan uang jaminan komersial umumnya sebesar 6–12 bulan sewa (dan dapat mencapai 12–24 bulan untuk pusat perbelanjaan besar).
- Persyaratan pengembalian yang ketat: Anda harus mengembalikan tempat dalam keadaan benar-benar kosong, sering kali dengan mengembalikannya menjadi ruang berstruktur beton kosong (スケルトン - sukeruton).
- Masa pemberitahuan penghentian yang panjang: Penyewa hunian umumnya hanya perlu memberikan pemberitahuan 1 bulan sebelumnya, sedangkan sewa komersial biasanya mensyaratkan pemberitahuan 3–6 bulan sebelumnya.
2. Teiki Shakuya vs. Futsū Shakuya: Pilihan yang dapat menentukan kelangsungan usaha Anda
Saat menerima penjelasan mengenai hal-hal penting (重要事項説明書 - jūyō jikō setsumeisho), hal pertama yang harus Anda periksa adalah jenis sewanya. Properti komersial di Jepang umumnya menggunakan salah satu dari dua jenis perjanjian utama berikut:
Sewa bangunan biasa — 普通建物賃貸借 (futsū tatemono chintaishaku)
Ini adalah jenis sewa yang memberikan perlindungan kuat kepada penyewa.
- Karakteristik: Masa sewanya biasanya 2–3 tahun. Saat masa sewa berakhir, perjanjian otomatis diperpanjang (更新 - kōshin) jika penyewa ingin melanjutkan.
- Manfaat: Pemilik tidak dapat mengusir Anda secara sepihak atau menolak perpanjangan kecuali terdapat "alasan yang dapat dibenarkan" (正当事由 - seitō jiyū) yang diakui hukum, seperti bangunan yang berisiko runtuh atau proyek pembangunan kembali berskala besar.
- Biaya perpanjangan: Saat memperpanjang, penyewa biasanya membayar biaya perpanjangan (更新料 - kōshinryō) yang setara dengan 1 bulan sewa.
Sewa bangunan berjangka tetap — 定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku / umumnya disingkat: teiki shakuya)
Jenis sewa ini semakin umum digunakan untuk properti komersial kelas atas dan kompleks perbelanjaan.
- Karakteristik: Perjanjian berakhir tepat pada tanggal yang tercantum dalam dokumen. Tidak ada perpanjangan otomatis.
- Risiko: Saat masa sewa berakhir (misalnya setelah 3 tahun atau 5 tahun), pemilik berhak mengambil kembali tempat tersebut tanpa perlu memberikan alasan. Meskipun restoran Anda berkembang pesat, Anda tetap mungkin harus tutup atau pindah lokasi.
- Memperbarui perjanjian (再契約 - saikeiyaku): Anda hanya dapat terus beroperasi jika kedua pihak sepakat menandatangani kontrak yang sepenuhnya baru. Pada saat itu, pemilik berhak menaikkan harga sewa ke tingkat berapa pun yang mereka inginkan.
- Catatan penting tentang penghentian lebih awal: Dalam perjanjian teiki shakuya, penyewa umumnya tidak diperbolehkan menghentikan sewa secara sepihak sebelum masa berlakunya berakhir, kecuali kontrak secara tegas memuat klausul penghentian lebih awal (中途解約特約 - chūto kaiyaku tokuyaku). Jika Anda membatalkannya sendiri, Anda mungkin diwajibkan membayar kompensasi kepada pemilik sebesar seluruh sewa yang masih jatuh tempo untuk bulan-bulan tersisa.
3. Uang jaminan 保証金 (hoshōkin) dan klausul pengurangan 償却 (shōkyaku)
Saat menyusun anggaran pembukaan usaha, uang jaminan sering kali menjadi beban finansial terbesar.
Uang jaminan / Deposit garansi — 保証金 (hoshōkin) / 敷金 (shikikin)
- Jumlah umum: Per August 2026, di pertengahan 2026, uang jaminan untuk properti komersial di kota-kota besar seperti Tokyo, Osaka, dan Nagoya umumnya sebesar 6 hingga 12 bulan sewa.
- Contoh: Jika harga sewa bulanan adalah 300.000 JPY (sekitar 49,5 juta VND dengan nilai tukar 1 JPY ≈ 165 VND), uang jaminan untuk 6 bulan adalah 1.800.000 JPY (sekitar 297 juta VND). Untuk 12 bulan, jumlahnya mencapai 3.600.000 JPY (sekitar 594 juta VND).
- Tujuan: Uang jaminan digunakan untuk menutup sewa jika Anda terlambat membayar, serta membiayai perbaikan atau penanganan masalah jika terjadi kerusakan.
Pengurangan / Amortisasi deposit — 償却 (shōkyaku) atau 敷引き (shikibiki)
Banyak penyewa Vietnam keliru mengira bahwa uang jaminan hoshōkin akan dikembalikan 100% saat mereka meninggalkan tempat, setelah tunggakan sewa dipotong. Kenyataannya, perjanjian sewa komersial di Jepang sering memuat klausul 償却 (shōkyaku - amortisasi) atau 敷引き (shikibiki - pengurangan deposit).
- Cara kerja: Saat masa sewa berakhir, pemilik akan secara otomatis menahan jumlah yang telah ditentukan sebelumnya, terlepas dari seberapa baru atau terawatnya tempat tersebut.
- Metode perhitungan:
- Berdasarkan persentase: Misalnya, "20% dari uang jaminan dipotong" (保証金の20%償却). Jika uang jaminannya 2.000.000 JPY, Anda akan kehilangan 400.000 JPY (sekitar 66 juta VND) segera setelah pindah.
- Berdasarkan jumlah bulan sewa: Misalnya, "dipotong sejumlah 2 bulan sewa" (賃料の2ヶ月分償却).
| Komponen biaya | Sewa hunian (Kyojūyō) | Sewa komersial (Jigyōyō) |
|---|---|---|
| Uang jaminan (敷金/保証金) | 1–2 bulan sewa | 6–12 bulan sewa (dapat mencapai 24 bulan) |
| Pengurangan (償却/敷引き) | Jarang; sebagian besar deposit biasanya dikembalikan | Umum (10–30% deposit atau 1–2 bulan sewa dipotong) |
| Masa pemberitahuan penghentian (解約予告) | 1 bulan sebelumnya | 3–6 bulan sebelumnya |
| Keausan alami (経年劣化) | Tanggung jawab pemilik | Tanggung jawab penyewa jika dicantumkan dalam perjanjian sewa |
| Pengembalian ke kondisi semula (原状回復) | Membersihkan dan memperbaiki kerusakan yang disebabkan penyewa | Mengembalikan ke ruang berstruktur beton kosong (Skeleton) atau ke kondisi saat mulai menempati |
4. "Mimpi buruk" yang mahal saat mengembalikan tempat 原状回復 (genjō kaifuku)
Berbeda dengan sewa hunian, di mana Anda mungkin hanya perlu membersihkan properti dan membayar beberapa puluh ribu yen untuk pembersihan, kewajiban mengembalikan tempat ke kondisi semula — 原状回復 (genjō kaifuku) — dalam sewa komersial dapat menjadi kejutan besar.
Mengembalikan tempat ke ruang berstruktur beton kosong (スケルトン戻し - sukeruton modoshi)
Jika Anda mengambil alih ruang kosong tanpa perlengkapan lalu memasang interior, lantai, sistem ventilasi, pipa, dan berbagai fasilitas lainnya sendiri, Anda umumnya diwajibkan untuk membongkar semuanya saat pergi, merobohkan dinding partisi dan plafon gantung, lalu mengembalikan tempat tersebut ke struktur beton aslinya.
- Biaya: Per August 2026, biaya pembongkaran, pengangkutan, dan pembuangan limbah industri di Jepang sangat tinggi, berkisar antara 30.000 JPY hingga 80.000 JPY/tsubo (1 tsubo ≈ 3,3 m²). Restoran seluas 20-tsubo (~66 m²) dapat memerlukan biaya antara 600.000 JPY hingga 1.600.000 JPY (sekitar 100 hingga 264 juta VND) hanya untuk pembongkaran dan pengangkutan.
Mengalihkan restoran yang sudah lengkap dengan perlengkapan (居抜き - inuki)
Untuk menghindari biaya pembongkaran yang besar, banyak pemilik restoran memilih mengalihkan usaha dalam kondisi 居抜き (inuki) kepada penyewa berikutnya, dengan meninggalkan perlengkapan dan fasilitas yang sudah ada. Namun, hal ini wajib mendapat persetujuan tertulis dari pemilik. Jika pemilik menolak, Anda wajib mengembalikan tempat tersebut ke kondisi semula.
Kategori konstruksi A/B/C (A・B・C工事区分 - A/B/C kōji kubun)
Di gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan, pekerjaan konstruksi dibagi menjadi 3 kategori:
- A工事 (A kōji): Pemilik menunjuk kontraktor dan membayar pekerjaan, seperti struktur bangunan dan lift.
- B工事 (B kōji): Pemilik menunjuk kontraktor, tetapi ANDA yang membayar pekerjaan tersebut, seperti sistem pencegahan kebakaran, pendingin udara sentral, serta sistem kelistrikan dan perpipaan utama. Biaya inilah yang paling mungkin dinaikkan karena Anda tidak dapat memilih kontraktor yang lebih murah.
- C工事 (C kōji): Anda memilih kontraktor dan membayar sendiri pekerjaannya, seperti dekorasi interior, meja dan kursi, serta papan nama.
5. Tips menegosiasikan sewa komersial di Jepang sebelum menandatangani
Untuk melindungi keuangan saat memulai usaha di Jepang, lakukan langkah-langkah berikut sebelum menandatangani perjanjian:
- Negosiasikan pengurangan 償却 (shōkyaku): Minta agar tingkat pengurangan deposit diturunkan dari 20% menjadi 10%, atau dihapus sepenuhnya jika Anda setuju mengembalikan tempat dalam kondisi 居抜き (inuki) yang menarik.
- Minta klausul pengalihan 居抜き (inuki): Minta agar ditambahkan klausul yang memungkinkan Anda mencari penyewa pengganti untuk mengambil alih interior yang sudah ada jika Anda berhenti beroperasi. Hal ini dapat membantu Anda menghindari biaya pembongkaran hingga jutaan yen.
- Tambahkan klausul penghentian lebih awal (中途解約 - chūto kaiyaku): Jika Anda menandatangani perjanjian sewa 定期借家 (teiki shakuya), pastikan Anda dapat menghentikan perjanjian dengan pemberitahuan 3 hingga 6 bulan sebelumnya tanpa dikenai seluruh sisa sewa dalam kontrak.
- Periksa kontraktor B工事 (B kōji) dengan teliti: Minta contoh penawaran harga B工事 atau minta pemilik mengizinkan penawaran kompetitif (相見積もり - aimitsumori) dari pihak ketiga untuk menghindari harga yang dinaikkan.
- Ambil foto dan siapkan berita acara serah terima (引き渡し確認書 - hikitowashi kakuninsho): Saat mulai menempati tempat tersebut, foto setiap retakan dengan teliti dan dokumentasikan kondisi perpipaan. Simpan catatan ini sebagai bukti untuk dibandingkan saat Anda mengembalikan tempat.
Pertanyaan yang sering diajukan
T. Apakah warga negara asing (termasuk warga negara Vietnam) dapat menandatangani perjanjian sewa komersial di Jepang atas nama sendiri? Ya. Namun, jika Anda menandatangani sebagai individu, perusahaan real estat Jepang biasanya akan meminta Anda memiliki visa jangka panjang, seperti visa Engineer, status Permanent Resident, status Long-Term Resident, atau visa Business Manager, serta memiliki penjamin Jepang (保証人 - hoshōnin) atau mengajukan melalui perusahaan penjamin sewa (保証会社 - hoshō kaisha). Jika Anda menandatangani atas nama perusahaan (法人 - hōjin), Anda perlu menyerahkan sertifikat pendaftaran perusahaan (履歴事項全部証明書 - rireki jigyō zenbu shōmeisho).
T. Apakah saya dapat tinggal sekaligus menjalankan toko atau kantor di tempat komersial? Hal ini bergantung pada penggunaan yang diizinkan (用途 - yōto) sebagaimana tercantum dalam kontrak. Sebagian besar properti komersial melarang menginap atau mendaftarkan alamat tempat tinggal (住民票 - jūminhyō) di sana karena peraturan keselamatan kebakaran dan perpajakan properti. Jika ingin menggabungkan tempat tinggal dan tempat kerja, Anda perlu mencari apartemen yang secara eksplisit bertanda "Office/SOHO permitted" (事務所可 / SOHO可).
T. Jika restoran saya berkinerja buruk dan saya kembali ke negara asal, apakah saya akan kehilangan uang jaminan? Pemilik hampir pasti akan menahan uang jaminan atau menggunakannya seluruhnya untuk membayar denda penghentian lebih awal, tunggakan sewa, dan biaya pengembalian tempat ke kondisi semula. Selain itu, jika Anda menandatangani jaminan pribadi, perusahaan penjamin atau pemilik dapat mengajukan gugatan untuk menyita aset yang Anda miliki di Jepang, sehingga sangat memengaruhi riwayat kredit dan kemampuan Anda untuk masuk ke Jepang di masa mendatang.
T. Masa sewa teiki shakuya saya akan berakhir, tetapi saya ingin terus menyewa. Apa yang harus saya lakukan? Anda sebaiknya menghubungi pemilik atau perusahaan pengelola secara proaktif sekitar 6 hingga 12 bulan sebelum tanggal berakhir untuk menyampaikan keinginan menandatangani perjanjian baru (再契約 - saikeiyaku). Jika pemilik setuju, kedua pihak akan menegosiasikan kembali harga sewa dan ketentuan perjanjian baru. Jika pemilik menolak, Anda harus mengembalikan tempat tersebut tepat pada tanggal yang ditentukan dalam kontrak.
Kesimpulan
Menandatangani perjanjian sewa komersial di Jepang memerlukan kehati-hatian berkali-kali lipat dibandingkan menyewa rumah biasa. Jangan terburu-buru menandatangani sebelum benar-benar memahami sifat perjanjian 定期借家 (teiki shakuya), pengurangan 償却 (shōkyaku), dan kewajiban 原状回復 (genjō kaifuku) Anda. Persiapan hukum dan negosiasi yang matang sejak awal merupakan perlindungan terbaik bagi modal dan masa depan usaha Anda di Jepang.
Bacaan lanjutan yang disarankan:
- Baca lebih banyak saran praktis tentang memulai usaha, mencari rumah sewaan, dan mengurus prosedur hukum di Blog OlaChill.
- Jika Anda sedang meneliti pasar dan mempelajari budaya berbagai kawasan di Tokyo, jelajahi pengalaman fleksibel yang ditawarkan melalui Tur sehari dari Tokyo.
- Kunjungi halaman beranda OlaChill untuk mendapatkan informasi terbaru dan bermanfaat tentang tinggal, belajar, dan bekerja di Jepang.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips