Tinggal di Vietnam dan Ingin Membeli Properti di Jepang: Bisakah Membeli dari Jarak Jauh, dan Melalui Saluran Apa?

Dokumen & prosedur pengesahan dari Vietnam

Karena nonresiden tidak memiliki surat keterangan domisili Jepang 住民票 (juminhyo) atau sertifikat pendaftaran stempel 印鑑証明書 (inkan shomeisho), otoritas Jepang mengharuskan penggunaan dokumen pengganti yang diterbitkan di Vietnam.

Surat pernyataan bermeterai yang mengonfirmasi identitas/alamat 宣誓供述書 (sensei kyojutsu-sho)

Surat pernyataan ini mencantumkan dengan jelas nama lengkap, tanggal lahir, alamat tetap di Vietnam, dan nomor paspor Anda.

Cara mengurusnya di Vietnam:

• Siapkan surat pernyataan dalam bahasa Vietnam dan Jepang (atau Inggris).
• Bawa paspor dan surat pernyataan tersebut ke kantor notaris di Vietnam atau Kedutaan/Konsulat Jepang di Hanoi/Ho Chi Minh City untuk mendapatkan pengesahan tanda tangan.
• Selanjutnya, selesaikan prosedur legalisasi konsuler di Kementerian Luar Negeri Vietnam (jika dokumen disahkan di kantor notaris swasta).

Surat kuasa 委任状 (ininjo)

Karena Anda tidak akan hadir secara fisik di Jepang untuk menyerahkan dokumen ke Homukyoku, Anda harus menandatangani surat kuasa 委任状 (ininjo) yang memberikan wewenang kepada juru tulis yudisial 司法書士 (shiho shoshi) untuk mewakili Anda dalam prosedur pengalihan hak. Tanda tangan pada dokumen ini juga harus disertifikasi bersama dengan Affidavit.

Mentransfer uang ke Jepang, nilai tukar, dan pinjaman bank: Seperti apa kenyataannya?

Kenyataan tentang pinjaman bank (Mortgage)

Peringatan praktis: Jika Anda tidak memiliki visa jangka panjang di Jepang (seperti visa Permanent Resident 永住権 eijuken, visa Engineer, atau visa Business Manager) dan tidak memperoleh penghasilan di Jepang yang seluruh pajaknya Anda bayarkan, 99% bank Jepang (MUFG, SMBC, Mizuho...) TIDAK AKAN memberikan pinjaman rumah kepada orang yang tinggal di Vietnam. Anda harus bersiap membayar 100% secara tunai (Cash buyer).

Cara mentransfer uang dari Vietnam ke Jepang secara legal

Untuk mentransfer dana dalam jumlah besar (misalnya 15 - 30 juta Yen, setara dengan sekitar 2.5 - 5 miliar VND) dari bank Vietnam ke Jepang, Anda harus mematuhi peraturan valuta asing Vietnam:

• Dokumen yang harus ditunjukkan kepada bank komersial Vietnam:
  1. Paspor yang masih berlaku.
  2. Perjanjian jual beli properti yang telah ditandatangani 売買契約書 (baibai keiyakusho).
  3. Pemberitahuan pembayaran (Invoice) dari agen properti/juru tulis yudisial Jepang.
  4. Dokumen yang membuktikan sumber dana yang sah di Vietnam (buku tabungan, kontrak penjualan rumah di Vietnam, laporan penghasilan, pemberitahuan pembayaran pajak, dan sebagainya).
• Nilai tukar: Per Agustus 2026, Yen Jepang diperdagangkan di kisaran 1 JPY ~ 165 VND (bergantung pada kurs jual bank pada saat itu). Transfer melalui sistem SWIFT bank membutuhkan waktu 1 - 3 hari kerja.

Menerima pendapatan sewa & membayar pajak dari jarak jauh: Siapa yang dapat membantu?

Jika Anda membeli properti untuk disewakan dan menghasilkan arus kas, pengelolaannya dari jarak jauh memerlukan dukungan lokal yang terorganisasi.

Membuka rekening untuk pendapatan sewa & perusahaan pengelola properti 不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)

Nonresiden tidak dapat membuka rekening bank pribadi di Jepang. Solusi yang umum adalah menandatangani kontrak dengan perusahaan pengelola properti (fudosan kanri kaisha).

• Perusahaan tersebut menagih uang sewa dari penyewa, memotong biaya pengelolaan (biasanya 5% - 8% dari uang sewa bulanan) serta biaya perbaikan yang timbul.
• Sisa dana bersih ditransfer secara internasional ke rekening bank Vietnam Anda secara berkala (setiap bulan atau setiap 3-6 bulan).

Perwakilan pajak 納税管理者 (nozei kanrisha)

Berdasarkan hukum pajak Jepang, nonresiden yang memiliki properti penghasil pendapatan di Jepang wajib menunjuk perwakilan pajak 納税管理者 (nozei kanrisha). Perwakilan ini dapat berupa akuntan pajak 税理士 (zeirishi) atau perusahaan pengelola properti yang memenuhi syarat. Orang tersebut akan mewakili Anda dalam membayar pajak aset tetap 固定資産税 (kotei shisan zei) dan mengajukan laporan pajak penghasilan tahunan 所得税 (shotoku zei).

Pajak pemotongan 源泉徴収 (gensen choushuu)

• Jika menyewakan kepada individu untuk hunian: Penyewa membayar 100% uang sewa kepada Anda/perusahaan pengelola. Tidak ada pajak pemotongan yang berlaku.
• Jika menyewakan kepada bisnis/perusahaan: Penyewa perusahaan diwajibkan secara hukum untuk memotong 20.42% withholding tax (gensen choushuu) dan membayarkannya langsung kepada Badan Pajak Nasional Jepang 国税庁. Pada akhir tahun, Zeirishi Anda akan menyelesaikan prosedur rekonsiliasi pajak (確定申告 kakutei shinkoku) untuk mengajukan pengembalian kelebihan pajak setelah mengurangi penyusutan, biaya pengelolaan, dan pajak properti.

Ringkasan biaya & tarif pajak saat membeli properti di Jepang (Per Agustus 2026)

Untuk menghindari kejutan finansial, Anda sebaiknya menyiapkan tambahan sekitar 6% - 8% dari nilai properti untuk pajak dan biaya transaksi terkait.

4 risiko dan modus penipuan yang umum dihadapi warga Vietnam saat membeli properti Jepang dari jarak jauh

Membeli rumah dari jarak jauh selalu memiliki risiko jika Anda kurang berpengalaman atau mempercayakan urusan kepada “agen” yang tidak memiliki lisensi:

1. Jebakan Akiya (空き家): rumah “seharga beberapa ratus juta VND”

Banyak iklan menawarkan rumah Akiya di pedesaan Jepang hanya seharga 1 - 2 juta Yen (~160 - 330 juta VND). Namun, properti-properti ini sering berada di wilayah yang mengalami penurunan populasi parah. Biaya pembongkaran atau renovasi dapat mencapai 5 - 10 juta Yen, dan properti tersebut biasanya hampir tidak mungkin disewakan atau dijual kembali.

2. Imbal hasil palsu: Membedakan gross yield dan net yield

Agen yang tidak dapat dipercaya sering menjanjikan “imbal hasil tahunan 10 - 12%.” Angka ini hanyalah gross yield 表面利回り (hyomen rimawari) = (uang sewa tahunan / harga pembelian) x 100%.

Pada kenyataannya, Anda harus menghitung net yield 実質利回り (jisshitsu rimawari) setelah mengurangi:

• Biaya pengelolaan bulanan 管理費 (kanrihi).
• Iuran dana cadangan perbaikan rutin 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin).
• Pajak aset tetap tahunan, biaya perwakilan pajak, dan biaya pengelolaan properti.

Net yield aktual di Tokyo umumnya berkisar antara 3.5% - 5.5% per tahun.

3. Agen tanpa lisensi (宅建 - Takken)

Hanya gunakan perusahaan properti yang memiliki lisensi usaha yang valid (宅地建物取引業者) yang diterbitkan oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang (MLIT) atau oleh gubernur prefektur. Hindari individu yang meminta Anda mentransfer uang muka ke rekening pribadi, bukan ke rekening perusahaan atau rekening escrow.

4. Melewatkan pemeriksaan ketahanan gempa 耐震基準 (Taishin kijun)

Jepang memberlakukan standar ketahanan gempa yang ketat pada Juni 1981 (Shin-Taishin). Rumah yang dibangun sebelum tanggal ini (Kyū-Taishin) sering kali memiliki premi asuransi bencana yang sangat tinggi, sulit disewakan, dan memiliki risiko struktural yang signifikan jika terjadi gempa.

Pertanyaan yang sering diajukan

Q. Apakah membeli rumah di Jepang membantu warga negara Vietnam mendapatkan visa Permanent Resident atau visa Investor?

Jawaban: TIDAK. Pembelian properti di Jepang sepenuhnya terpisah dari kebijakan kependudukan. Memiliki rumah atau tanah tidak otomatis memberi Anda visa Permanent Resident atau visa turis jangka panjang. Namun, jika Anda mendirikan bisnis properti di Jepang dengan modal minimum 5 juta Yen dan rencana bisnis yang layak, Anda dapat mengajukan visa Business Manager 経営・管理 (Keiei Kanri).

Q. Bisakah saya membayar rumah dengan cryptocurrency (Crypto) atau menggunakan transfer pihak ketiga?

Jawaban: Sama sekali TIDAK disarankan. Hukum Jepang mengatur secara ketat sumber dana berdasarkan aturan anti-pencucian uang (AML). Juru tulis yudisial (Shiho shoshi) dan bank-bank Jepang akan meminta bukti yang jelas mengenai asal dana melalui rekening koran bank yang sah. Transfer rahasia melalui pihak ketiga dapat mengakibatkan properti dibekukan, kontrak dibatalkan, dan Anda dimasukkan ke dalam daftar hitam.

Q. Jika saya tidak dapat bepergian ke Jepang untuk menandatangani kontrak, bagaimana cara membubuhkan stempel pada kontrak?

Jawaban: Nonresiden di Jepang tidak memiliki stempel terdaftar 印鑑 (inkan). Anda akan menandatangani kontrak dengan tanda tangan biasa. Kontrak tersebut harus disertai Signature Affidavit (Signature Affidavit) 宣誓供述書 yang disahkan oleh otoritas berwenang di Vietnam untuk mengonfirmasi bahwa tanda tangan tersebut benar milik Anda.

Q. Apakah properti Jepang kehilangan nilainya seiring waktu?

Jawaban: Di Jepang, nilai bangunan itu sendiri mengalami penyusutan seiring waktu. Namun, nilai tanah (地価 - Chika) di pusat kota besar seperti Tokyo, Osaka, dan Fukuoka cenderung meningkat secara stabil berkat infrastruktur yang kuat dan tingginya permintaan sewa. Karena itu, strategi paling efektif untuk membeli properti Jepang dari jarak jauh adalah berfokus pada lokasi (kurang dari 10 menit berjalan kaki dari stasiun kereta) serta properti kondominium manshon dengan dana cadangan perbaikan yang memadai.

Kesimpulan & Bacaan lanjutan

Membeli properti Jepang dari jarak jauh saat tinggal di Vietnam sepenuhnya memungkinkan dan aman secara hukum jika Anda mengikuti prosedur yang benar: menyiapkan 宣誓供述書 Affidavit yang telah disahkan dengan benar, mentransfer dana melalui saluran perbankan resmi, memilih agen dengan lisensi 宅建 (Takken), dan menunjuk perwakilan pajak 納税管理者 secara jelas.

Baik tujuan Anda adalah membangun aset, mempersiapkan anak untuk bersekolah di Jepang, maupun menghasilkan pendapatan pasif, selalu lakukan perhitungan secara cermat berdasarkan net yield 実質利回り, bukan angka jaminan yang tidak realistis.

Untuk mempelajari lebih lanjut tentang kehidupan sehari-hari, prosedur hukum, dan keuangan di Jepang, baca artikel-artikel praktis di OlaChill Blog atau kunjungi beranda OlaChill untuk mendapatkan informasi terbaru bagi komunitas Vietnam. Jika Anda berencana bepergian ke Jepang untuk mengamati pasar sekaligus berwisata, jangan lewatkan tur harian dari Tokyo yang praktis ini!

---

---