Membeli Rumah Lelang (keibai) di Jepang: 30% Lebih Murah, tetapi Apa Risikonya?

3. 4 risiko utama membeli rumah lelang di Jepang

Banyak orang Vietnam melihat harga tercantum sebesar 15,000,000 JPY (~ 2.47 miliar VND per August 2026, dengan nilai tukar 1 JPY ≈ 165 VND) untuk sebuah rumah di pinggiran Tokyo dan langsung bersemangat membayar uang jaminan. Namun, risiko tersembunyi dapat menambah biaya hingga jutaan yen pada total harga akhir.

3.1. Anda tidak dapat memeriksa bagian dalam (内覧不可 - nairan fuka)

Saat membeli properti konvensional, Anda dapat mengunjungi dan memeriksa rumah—内見 (naiken)—secara menyeluruh. Pada properti keibai, Anda sama sekali dilarang memasuki rumah sebelum membayar seluruh jumlah yang harus dibayarkan.

Dalam banyak kasus, pembeli baru mengetahui setelah menerima properti bahwa lantainya lapuk, plafonnya bocor, dindingnya dipenuhi jamur parah, atau pemilik sebelumnya sengaja merusak perlengkapan kamar mandi sebelum pindah. Biaya renovasi—リフォーム費用 (rifōmu hiyō)—dapat melonjak hingga 3,000,000 - 5,000,000 JPY (~ 495 - 825 juta VND), sehingga diskon awal sebesar 30% menjadi tidak berarti.

3.2. Risiko penghuni yang masih bertahan (占有者 - senyusha) dan biaya pengosongan

Jika pemilik sebelumnya atau penyewa menolak pindah, Anda tidak boleh mengganti kunci atau membuang barang-barang mereka ke jalan sendiri karena tindakan tersebut ilegal di Jepang.

• Solusi hukum: Anda harus mengajukan Permohonan Perintah Penyerahan—引渡命令 (hikidashi meirei)—kepada pengadilan.
• Eksekusi paksa: Jika mereka tetap sengaja menolak pergi, Anda harus memulai prosedur eksekusi paksa—強制執行 (kyosei shikko).

Per August 2026, eksekusi paksa memerlukan waktu sekitar 2-3 bulan dan biaya antara 500,000 hingga 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 juta VND), termasuk biaya petugas eksekusi, jasa pindahan, dan penyimpanan sementara barang-barang.

3.3. Pengadilan tidak memberikan garansi atas cacat (瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin)

Dalam transaksi konvensional, jika rumah bocor atau mengalami masalah struktural segera setelah dibeli, perusahaan real estat atau pemilik sebelumnya mungkin bertanggung jawab atas perbaikan berdasarkan ketentuan tanggung jawab atas ketidaksesuaian—契約不適合責任 (keiyaku futekigo sekinin). Namun, dalam keibai, pengadilan sama sekali tidak memiliki kewajiban memberikan garansi. Anda menanggung 100% risiko cacat setelah menerima properti.

3.4. Mewarisi tunggakan iuran kondominium dari pemilik sebelumnya

Jika Anda membeli kondominium—マンション (manshon)—melalui lelang, hukum Jepang mewajibkan pemenang lelang untuk ikut membayar seluruh tunggakan Iuran Pengelolaan—管理費 (kanrihi)—dan kontribusi Dana Cadangan Perbaikan—修繕積立金 (shuzen tsumitatekin)—yang menjadi kewajiban pemilik sebelumnya.

Jumlah tunggakan ini mungkin tercantum dalam dokumen santenset, tetapi jika pemilik sebelumnya menunggak selama 2-3 tahun, totalnya dapat mencapai 500,000 - 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 juta VND).

4. Proses uang jaminan, penawaran, dan penyelesaian keibai

Berpartisipasi dalam lelang properti pengadilan membutuhkan ketelitian mutlak terkait dokumen dan tenggat waktu.

[Langkah 1: Cari dokumen santenset di sistem BIT]
                       │
                       ▼
[Langkah 2: Transfer uang jaminan 20% (買受申出保証金)]
                       │
                       ▼
[Langkah 3: Serahkan 入札書 beserta 住民票 & 陳述書]
                       │
                       ▼
[Langkah 4: Pembukaan penawaran (開札) & Penentuan pemenang lelang]
                       │
                       ▼
[Langkah 5: Bayar sisa 80% dalam waktu 1-2 bulan]
                       │
                       ▼
[Langkah 6: Pengadilan memproses pengalihan hak kepemilikan (所有権移転)]

• Uang jaminan—買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin): Minimal 20% dari harga awal yang ditetapkan pengadilan. Uang tersebut ditransfer langsung ke rekening bank pengadilan. Jika Anda bukan pemenang lelang, pengadilan akan mengembalikan 100% jumlah ini setelah beberapa hari.
• Dokumen yang diperlukan saat menyerahkan formulir penawaran—入札書 (nyusatsusho):
  1. Surat keterangan domisili—住民票 (juminhyo), yang diterbitkan dalam 3 bulan terakhir.
  2. Surat pernyataan yang mengonfirmasi bahwa Anda bukan anggota kelompok kriminal terorganisasi—暴力団員等に該当しない旨の陳述書 (borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho).
  3. Konfirmasi bank yang menunjukkan bahwa uang jaminan telah dibayarkan.
• Pembayaran jumlah tersisa: Setelah Perintah Izin Penjualan—売却許可決定 (baikyaku kyoka kettei)—diterbitkan, pemenang lelang harus membayar sisa 80% dalam jangka waktu yang ditentukan, biasanya 1 hingga 2 bulan. Jika Anda gagal membayar seluruh jumlah tepat waktu, Anda akan kehilangan seluruh uang jaminan awal sebesar 20%.

5. Perbandingan pembelian melalui lelang (keibai) dan pembelian konvensional (tsujo baibai)

Tabel di bawah ini memberikan perbandingan mendetail antara dua cara membeli rumah di Jepang, dengan biaya dan ketentuan yang diperbarui per August 2026:

6. Siapa yang sebaiknya mempertimbangkan membeli properti keibai di Jepang?

Membeli properti keibai bukanlah jalan yang mudah dan tidak cocok untuk semua orang.

ANDA SEBAIKNYA MEMPERTIMBANGKANNYA JIKA:

• Anda adalah investor real estat atau berpengalaman memperbaiki dan merenovasi rumah, baik melalui pekerjaan DIY maupun dengan bantuan tim kontraktor tepercaya.
• Anda memiliki arus kas dan dana pribadi yang besar, tanpa sepenuhnya bergantung pada pinjaman bank.
• Anda memahami bahasa Jepang hukum atau bekerja sama dengan agen lelang profesional—競売代行会社 (keibai daiko kaisha).
• Anda menerima risikonya dan memiliki rencana cadangan keuangan untuk biaya tambahan, seperti mengosongkan properti dari penghuni dan melakukan renovasi.

ANDA SEBAIKNYA TIDAK MEMPERTIMBANGKANNYA JIKA:

• Anda adalah pembeli rumah pertama kali di Jepang dan membutuhkan rumah untuk segera ditempati bersama keluarga.
• Anda sepenuhnya bergantung pada 住宅ローン (jutaku rōn) dari bank.
• Anda tidak memiliki waktu untuk memeriksa area sekitar secara langsung atau membaca dan memahami dokumen hukum yang rumit dalam bahasa Jepang.

---

Pertanyaan yang Sering Diajukan

T. Apakah warga negara Vietnam dengan visa engineer atau visa trainee dapat mengikuti lelang properti keibai?

Jawaban: Ya. Hukum Jepang tidak membatasi peserta berdasarkan kewarganegaraan atau status tinggal. Namun, Anda harus memiliki Surat Keterangan Domisili—住民票 (juminhyo)—di Jepang dan rekening bank atas nama sendiri untuk membayar uang jaminan.

T. Apa yang terjadi jika saya memenangkan lelang tetapi bank menolak meminjamkan uang?

Jawaban: Jika Anda tidak dapat membayar sisa 80% dalam tenggat waktu yang ditetapkan pengadilan, penawaran pemenang Anda akan dibatalkan dan Anda akan kehilangan seluruh uang jaminan 20%—買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin)—yang telah Anda bayarkan sebelumnya. Karena itu, Anda sebaiknya menyiapkan dana pribadi yang cukup atau menyelesaikan rencana pembiayaan sebelum mengajukan penawaran.

T. Apakah pajak atas rumah lelang berbeda dari pajak atas pembelian konvensional?

Jawaban: Per August 2026, tarif pajak dasarnya sama. Pemenang lelang tetap harus membayar Pajak Pendaftaran dan Lisensi—登録免許税 (toroku menkyozei)—serta Pajak Perolehan Properti—不動産取得税 (fudosan shutokuzei)—berdasarkan ketentuan umum pemerintah Jepang.

---

Kesimpulan

Membeli properti melalui lelang pengadilan (keibai) di Jepang dapat menjadi saluran investasi yang menjanjikan dan berpotensi mengurangi biaya sebesar 20% hingga 30%, tetapi hal ini membutuhkan pengetahuan hukum yang kuat serta kemampuan mengelola risiko keuangan dengan baik. Jangan biarkan harga awal yang tercantum mengalihkan perhatian Anda dari biaya tersembunyi terkait renovasi, pengosongan penghuni, atau tunggakan yang diwariskan. Jika Anda baru mulai menjajaki pasar perumahan Jepang, pertimbangkan risiko dan potensi keuntungannya secara cermat sebelum mengambil keputusan.

Bacaan lanjutan yang direkomendasikan:

• Sedang mempersiapkan tabungan dan membangun kehidupan yang stabil di Negeri Matahari Terbit? Jangan lewatkan panduan mendetail di OlaChill Blog.
• Ingin mempelajari lebih lanjut prosedur standar jual beli properti di Jepang sebagai pembeli dari Vietnam? Baca panduan mendalam kami, Tips Membeli Rumah di Jepang untuk Pembeli dari Vietnam.
• Untuk wawasan yang lebih praktis tentang budaya Jepang, kehidupan sehari-hari, dan pengalaman perjalanan, kunjungi beranda OlaChill atau nikmati Tur Sehari dari Tokyo bersama pemandu kami yang ramah dan dapat berbahasa Vietnam!

---

---