Agen Properti di Jepang: Berapa Biaya Chūkai dan Bagaimana Memilih Agen yang Tepercaya?
Panduan lengkap tentang biaya agen properti di Jepang (3% + 6 man), perbandingan ryōte dan katate, cara mengenali kakoi-komi, serta tips memilih agen tepercaya bagi warga Vietnam.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Panduan lengkap tentang biaya agen properti di Jepang (3% + 6 man), perbandingan ryōte dan katate, cara mengenali kakoi-komi, serta tips memilih agen tepercaya bagi warga Vietnam.
Mencari rumah atau membeli properti di Jepang selalu menjadi titik balik penting bagi warga Vietnam—mulai dari mahasiswa internasional, peserta magang teknis, dan insinyur hingga keluarga yang ingin menetap dalam jangka panjang. Namun, berbagai kendala, mulai dari hambatan bahasa dan istilah industri yang rumit hingga biaya tersembunyi, membuat tidak sedikit orang merasa telah membayar mahal tanpa mendapatkan imbalan yang sepadan. Apakah Anda ingin tahu berapa sebenarnya biaya agen properti di Jepang, bagaimana mengetahui apakah agen menaikkan harga atau menahan listing, serta cara memilih perusahaan tepercaya di antara ribuan agen yang ada? Dalam artikel ini, OlaChill menguraikan setiap biaya secara jelas dan transparan, sekaligus membagikan pengalaman praktis agar Anda dapat bekerja sama dengan agen properti di Jepang dengan lebih percaya diri.
1. Bagaimana Biaya Agen Properti di Jepang (Chūkai tesūryō) Dihitung?
Dalam transaksi properti Jepang, biaya perantara yang dikenal sebagai 仲介手数料 (chūkai tesūryō) adalah biaya yang Anda bayarkan kepada agen properti setelah pembelian, penjualan, atau kontrak sewa properti berhasil diselesaikan. Biaya maksimum ini diatur secara jelas dalam Undang-Undang Usaha Transaksi Properti—宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigiōhō).
Per Agustus 2026, biaya perantara maksimum diterapkan berdasarkan jenis transaksi sebagai berikut:
Kasus 1: Biaya Perantara Saat MEMBELI ATAU MENJUAL Properti
Untuk transaksi pembelian dan penjualan, biaya perantara maksimum dihitung berdasarkan nilai properti, tidak termasuk pajak konsumsi 10%:
- Properti dengan harga di atas 4,000,000 JPY (sekitar 680 juta VND):
$$\text{Maximum fee (before tax)} = (\text{Property price} \times 3%) + 60,000\text{ JPY}$$
Kemudian ditambahkan pajak konsumsi 10% 消費税 (shōhizei). Rumus sederhana yang sering digunakan agen adalah “3% + 6 man” (+ pajak). - Properti berharga rendah di bawah 8,000,000 JPY (sekitar 1.36 miliar VND):
Berdasarkan peraturan yang direvisi oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT) pada Juli 2024—dan masih berlaku per Agustus 2026—untuk mendorong transaksi gudang murah dan rumah kosong 空き家 (akiya), biaya perantara maksimum yang dapat ditagihkan agen kepada masing-masing pihak (penjual atau pembeli) adalah 300,000 JPY sebelum pajak, atau 330,000 JPY termasuk pajak 10% (sekitar ~56 juta VND).
Contoh praktis saat membeli rumah:
Anda membeli kondominium lama di Tokyo seharga 30,000,000 JPY (3,000 man JPY, ~5.1 miliar VND):
- Biaya dasar: $30,000,000 \times 3% + 60,000 = 960,000\text{ JPY}$
- Pajak konsumsi 10%: $960,000 \times 10% = 96,000\text{ JPY}$
- Total biaya chūkai yang harus Anda bayar: $1,056,000\text{ JPY}$ (~179 juta VND).
Kasus 2: Biaya Perantara Saat MENYEWA RUMAH
Untuk hunian sewa, hukum Jepang menetapkan bahwa total biaya perantara yang ditagihkan kepada penyewa dan pemilik tidak boleh melebihi 1 bulan uang sewa (+ pajak konsumsi 10%).
- Berdasarkan ketentuan hukum default, agen membebankan 0.5 bulan uang sewa kepada penyewa dan 0.5 bulan uang sewa kepada pemilik.
- Namun, jika penyewa menyetujuinya—biasanya dengan menandatangani permintaan atau perjanjian perantara—agen dapat membebankan 1 bulan penuh uang sewa (+ pajak 10%) kepada penyewa. Dalam praktiknya, di kota-kota besar seperti Tokyo dan Osaka, sebagian besar agen menerapkan biaya sewa sebesar 1 bulan.
2. Ryōte vs. Katate: Waspadai Jebakan Penahanan Listing Kakoi-komi bagi Pembeli dan Penyewa
Untuk melindungi kepentingan Anda, penting untuk memahami cara kerja pasar properti Jepang di balik layar.
Apa Itu 片手取引 (katate torihikiki) dan 両手取引 (ryōte torihikiki)?
- 片手取引 (katate torihikiki - transaksi satu sisi): Perusahaan A mewakili penjual (atau pemilik), sedangkan Perusahaan B mewakili pembeli (atau penyewa). Perusahaan A menerima biaya dari penjual, dan Perusahaan B menerima biaya dari pembeli. Ini merupakan pengaturan yang objektif dengan lebih sedikit konflik kepentingan.
- 両手取引 (ryōte torihikiki - transaksi dua sisi): Satu agen properti mewakili penjual dan pembeli (atau pemilik dan penyewa), lalu menarik biaya perantara dari kedua belah pihak.
[Pihak Penjual / Pemilik] <---> [Perusahaan Agen A] <---> [Pihak Pembeli / Penyewa]
│
(Menerima biaya dari 2 pihak = Ryōte)
Jebakan 囲い込み (kakoi-komi) dan おとり物件 (otori bukken)
Dorongan untuk mendapatkan transaksi dua sisi (ryōte) telah memunculkan praktik negatif yang cukup umum di Jepang, yang dikenal sebagai 囲い込み (kakoi-komi - menyembunyikan atau menahan listing).
Ketika pemilik atau penjual menyerahkan sebuah properti kepada agen properti, hukum mewajibkan agen tersebut mendaftarkan properti itu di REINS (レインズ), jaringan informasi properti nasional Jepang, agar semua agen lain dapat mengaksesnya. Namun, demi mencari pembeli sendiri dan memperoleh biaya dua sisi secara maksimal, beberapa agen sengaja berbohong kepada agen lain dengan mengatakan hal-hal seperti “sudah ada orang yang mengajukan permohonan untuk properti ini” atau “tidak tersedia jadwal untuk melihat properti.”
Dampaknya bagi Anda:
- Jika Anda pembeli atau penyewa: Anda bisa kehilangan kesempatan untuk melihat properti bagus dengan harga wajar hanya karena agen yang memegang listing tidak mau bekerja sama dengan agen Anda.
- Jika Anda menemukan listing palsu おとり物件 (otori bukken): Anda melihat properti yang sangat menarik dan ternyata sangat murah di internet. Saat menghubungi agen, mereka berkata, “Baru saja ada orang yang membayar uang muka untuk properti itu,” lalu segera mengarahkan Anda ke properti yang lebih mahal atau berkualitas lebih rendah.
3. Agen Properti Berbahasa Vietnam: Peluang dan Risiko yang Tidak Boleh Diabaikan
Bermunculannya banyak agen milik warga Vietnam dan tenaga profesional properti yang dapat berbahasa Vietnam di Jepang memberikan kemudahan besar. Namun, hal ini juga memiliki risiko jika Anda tidak melakukan riset dengan cermat.
Manfaat Menggunakan Agen yang Dapat Berbahasa Vietnam
- Mengatasi hambatan bahasa: Anda dapat mendiskusikan preferensi, kondisi keuangan, dan lokasi yang diinginkan dengan mudah tanpa khawatir terjadi kesalahpahaman.
- Memahami situasi warga asing: Mereka mengetahui gedung mana yang menerima warga negara asing 外国人可 (gaikokujin ka) dan mana yang menerapkan persyaratan ketat untuk perusahaan penjamin 保証会社 (hoshō gaisha).
Risiko yang Perlu Dikenali dan Dihindari
- Agen tanpa izin / perantara freelance: Banyak orang bekerja dengan gelar kolaborator freelance (CTV) tanpa kualifikasi profesional atau afiliasi dengan perusahaan berlisensi. Mereka mendapatkan listing dari agen Jepang, lalu menaikkan harga atau mengenakan biaya layanan tambahan yang ilegal.
- Biaya konsultasi atau pemrosesan aplikasi yang tidak jelas: Hukum Jepang melarang keras penarikan biaya tambahan apa pun di luar 仲介手数料 (chūkai tesūryō) yang telah diatur. Jika agen meminta “biaya penerjemahan sebesar 2–3 man” atau “biaya aplikasi 5-man,” Anda harus sangat berhati-hati.
4. 5 Pertanyaan “Uji Stres” untuk Membantu Anda Mengenali Agen Properti Tepercaya
Sebelum menandatangani dokumen apa pun atau membayar uang muka, gunakan 5 pertanyaan berikut untuk memeriksa kompetensi dan transparansi agen:
- “Berapa nomor izin usaha properti perusahaan Anda 免許番号 (menkyo bangō)?”
Tujuan: Perusahaan yang beroperasi secara legal di Jepang harus memiliki nomor izin yang diterbitkan oleh Menteri Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata (国土交通大臣) atau gubernur prefektur (dalam format 東京都知事 (X) 第XXXXXX号). Angka(X)dalam tanda kurung menunjukkan berapa kali izin tersebut telah diperbarui atau diterbitkan kembali (sekali setiap 5 tahun); semakin tinggi angka(X), semakin lama perusahaan tersebut beroperasi. - “宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) berlisensi mana yang akan menjelaskan kontrak kepada saya secara langsung?”
Tujuan: Agen tepercaya harus memiliki staf dengan kualifikasi nasional Takken (宅建士) untuk memikul tanggung jawab hukum atas transaksi. - “Berapa total biaya perantara 仲介手数料 (chūkai tesūryō), apakah sudah termasuk pajak konsumsi 10%, dan apakah ada biaya tambahan lainnya?”
Tujuan: Pertanyaan ini memaksa agen memberikan angka yang transparan sejak awal dan membantu Anda menghindari “biaya tersembunyi” yang tidak terduga saat menyelesaikan kontrak. - “Apakah properti ini tercantum secara publik di sistem REINS (レインズ)?” (Berlaku saat membeli properti)
Tujuan: Untuk memeriksa apakah properti tersebut sedang ditahan melalui kakoi-komi. - “Jika permohonan saya ditolak selama proses penyaringan, apakah uang muka aplikasi 申込金 (mōshikomikin) akan dikembalikan 100%?”
Tujuan: Untuk melindungi uang Anda jika perusahaan penjamin atau pemilik tidak menyetujui permohonan.
5. Dokumen Terpenting Saat Menyewa atau Membeli Rumah: Penjelasan Hal-Hal Penting (Jūyō jikō setsumei)
Banyak warga Vietnam yang menyewa atau membeli rumah di Jepang hanya berfokus pada kontrak 契約書 (keiyakusho) dan mengabaikan dokumen yang sebenarnya sangat penting: 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho - Dokumen Penjelasan Hal-Hal Penting), yang biasa disingkat Jūsetsu (重説).
Mengapa Jūsetsu Sangat Penting?
Berdasarkan Pasal 35 Undang-Undang Usaha Transaksi Properti Jepang, sebelum Anda menandatangani kontrak sewa atau pembelian, seorang 宅地建物取引士 (takuchi tatemono torihikishi) berlisensi wajib menunjukkan kartu identitasnya serta membacakan dan menjelaskan seluruh isi Jūsetsu kepada Anda secara terperinci.
4 Poin yang WAJIB Anda Periksa dengan Cermat dalam Jūsetsu
- Denda pemutusan kontrak lebih awal 違約金 (iyakukin): Sebagian besar kontrak sewa menetapkan bahwa jika Anda membatalkan kontrak sebelum tinggal selama 1 tahun (atau 2 tahun), Anda harus membayar denda sebesar 1 hingga 2 bulan uang sewa.
- Biaya pemulihan kondisi 原状回復費用 (genjō kaifuku hiyō): Dokumen tersebut harus menjelaskan dengan jelas berapa man yang harus Anda bayarkan untuk biaya pembersihan 清掃費用 (seisō hiyō) dan berapa biaya penggantian kunci 鍵交換費用 (kagi kōkan hiyō) saat Anda pindah.
- Aturan penggunaan 💡: Apakah Anda boleh memelihara hewan peliharaan ペット飼育 (petto shiiku), serta apakah Anda boleh berbagi rumah atau mengizinkan orang lain tinggal bersama Anda 同居人 (dōkyōnin).
- Kondisi bangunan dan risiko bencana: Periksa peta risiko bencana ハザードマップ (hazādo mappu) untuk mengetahui apakah area tersebut berisiko terkena banjir atau tanah longsor; untuk rumah yang dibeli, periksa standar ketahanan gempa 新耐震基準 (shin taishin kijun - berlaku mulai June 1981).
6. Tabel Ringkasan Biaya Perantara dan Dokumen yang Perlu Anda Ketahui
Untuk membantu Anda memahami dan menyiapkan keuangan serta dokumen, berikut ringkasan biaya perantara dan dokumen utama per Agustus 2026:
| Item | Peraturan / Biaya (Per 08/2026) | Dokumen Jepang Terkait (Romaji) |
|---|---|---|
| Biaya perantara maksimum untuk pembelian dan penjualan (Properti > 400 man JPY) | (Property price x 3% + 60,000 JPY) + 10% tax |
仲介手数料 (chūkai tesūryō) |
| Biaya perantara maksimum untuk pembelian dan penjualan (Properti ≤ 800 man JPY) | Maksimum 300,000 JPY + 10% tax (= 330,000 JPY) |
宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihikigiōhō) |
| Biaya perantara maksimum untuk hunian sewa | Maksimum 1 month’s rent + 10% tax |
賃貸借契約 (chintaishaku keiyaku) |
| Dokumen Penjelasan Hal-Hal Penting | Wajib dibacakan dan ditandatangani sebelum menandatangani kontrak utama | 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumei sho) |
| Surat keterangan domisili (Verifikasi identitas) | Diperoleh dari kantor pemerintah kota/ward 市役所 / 区役所 | 住民票 (juminhyo) |
| Uang jaminan hunian sewa | Biasanya 1 - 2 bulan uang sewa (atau 0 yen) | 敷金 (shikikin) |
| Uang kunci / pembayaran tanda terima kasih kepada pemilik | Biasanya 0 - 2 bulan uang sewa (tidak dapat dikembalikan) | 礼金 (reikin) |
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Bisakah saya menegosiasikan pengurangan biaya perantara (Chūkai tesūryō)?
Bisa, meskipun hal ini relatif sulit dilakukan untuk properti populer atau rumah di pusat kota. Biaya 3% + 6 man (untuk pembelian dan penjualan) atau 1 bulan uang sewa (untuk penyewaan) merupakan biaya “maksimum” yang diizinkan secara hukum. Beberapa agen bersaing dengan menawarkan potongan 50% atau bahkan membebaskan biaya perantara sepenuhnya jika mereka menerima insentif iklan, AD (Advertisement fee), dari pemilik. Bersikaplah proaktif dan tanyakan hal ini dengan sopan sebelum memulai proses!
T. Agen meminta saya membayar uang tanda jadi (Mōshikomikin). Jika saya berubah pikiran dan memutuskan tidak menyewa properti tersebut, apakah uangnya bisa dikembalikan?
Menurut hukum Jepang, uang aplikasi 申込金 (mōshikomikin) hanyalah tanda niat Anda untuk menyewa atau membeli serta pembayaran yang dilakukan selama proses penyaringan aplikasi; uang tersebut BUKAN denda. Sebelum kontrak resmi ditandatangani, jika Anda memutuskan untuk menarik permohonan, agen bertanggung jawab mengembalikan 100% uang tersebut kepada Anda.
T. Jika saya tidak fasih berbahasa Jepang, bisakah saya menandatangani kontrak pembelian atau sewa rumah sendiri?
Jika kemampuan bahasa Jepang Anda belum cukup untuk memahami dokumen Jūsetsu (重説) yang bersifat legal, perusahaan properti tepercaya akan meminta Anda membawa penerjemah atau menyediakan terjemahan maupun penjelasan dalam bahasa Vietnam/Inggris. Hal ini bertujuan melindungi Anda dan mencegah Anda tanpa sadar menandatangani ketentuan yang merugikan.
Kesimpulan
Bekerja sama dengan agen properti di Jepang menjadi jauh lebih mudah dan aman jika Anda memahami struktur biaya chūkai (3% + 6 man untuk pembelian dan penjualan, atau 0.5–1 bulan uang sewa), mengenali jebakan transaksi seperti kakoi-komi, serta secara proaktif memeriksa detail hukum dalam 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei). Selalu pilih agen yang transparan dan mencantumkan nomor izin dengan jelas agar perjalanan Anda membangun kehidupan dan karier yang stabil di Negeri Matahari Terbit berjalan semulus mungkin.
Saran bacaan lainnya:
- Pelajari kehidupan di Jepang, prosedur administratif, dan tips menghemat uang di OlaChill Blog.
- Temukan lebih banyak artikel seputar hunian di OlaChill Real Estate.
- Luangkan waktu untuk bersantai di akhir pekan dengan mengikuti Day Tours from Tokyo yang dipandu oleh pemandu ramah berbahasa Vietnam dari OlaChill.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips