Ditolak Menyewa Rumah karena Anda Orang Asing: Mengapa Ini Terjadi dan Cara Meningkatkan Peluang Anda
Pelajari mengapa orang asing ditolak saat menyewa rumah di Jepang dan temukan kiat praktis untuk memperkuat permohonan serta meningkatkan peluang persetujuan hingga 90%.
7 Agu 2026·✍️ olablog·⏱ 11 menit baca
Pelajari mengapa orang asing ditolak saat menyewa rumah di Jepang dan temukan kiat praktis untuk memperkuat permohonan serta meningkatkan peluang persetujuan hingga 90%.
“Maaf, apartemen ini tidak menerima warga negara asing” — ini mungkin salah satu hal paling mengecewakan dan membuat stres yang bisa didengar oleh siapa pun yang tinggal atau sedang bersiap pindah ke Jepang. Baik Anda seorang mahasiswa internasional, peserta magang teknis, insinyur dengan penghasilan stabil, maupun orang yang menetap dengan visa keluarga, permohonan sewa Anda masih sering ditolak hanya karena Anda bukan warga negara Jepang. Mengapa hambatan ini ada? Dan bagaimana cara melewati proses pemeriksaan (審査 - shinsa) semulus mungkin? Artikel dari OlaChill ini akan membantu Anda memahami sisi tersembunyi pasar properti Jepang dan membekali Anda dengan strategi praktis untuk mendapatkan rumah yang diinginkan.
1. Kenyataan tentang penolakan sewa bagi orang asing di Jepang
Menurut survei Kementerian Kehakiman Jepang dan organisasi tepercaya seperti YOLO JAPAN, sekitar 40% orang asing yang tinggal di Jepang pernah ditolak saat mengajukan kontrak sewa setidaknya sekali, dengan kewarganegaraan menjadi alasan langsung maupun tidak langsung. Menariknya, hampir 70% dari mereka yang ditolak memiliki kemampuan bahasa Jepang mulai dari percakapan yang baik hingga kefasihan profesional.
Hal ini menunjukkan bahwa masalahnya tidak semata-mata berkaitan dengan kondisi keuangan atau kemampuan bahasa Anda. Proses pemeriksaan sewa di Jepang berjalan melalui sistem penilaian risiko ganda yang sangat ketat:
- Perusahaan penjamin (保証会社 - hoshon gaisha) memeriksa kemampuan finansial dan riwayat kredit Anda.
- Perusahaan pengelola (管理会社 - kanri gaisha) dan pemilik rumah (大家さん - oyasan) mengambil keputusan berdasarkan seberapa “aman dan mudah dikelola” Anda sebagai penyewa.
Jika permohonan Anda bermasalah pada salah satu tahap tersebut, permohonan itu bisa langsung ditolak.
2. 5 alasan utama pemilik rumah dan perusahaan pengelola merasa ragu
Untuk mengatasi masalah ini, Anda perlu memahami sudut pandang pemilik rumah Jepang (oyasan). Sebagian besar oyasan di Jepang berusia lebih tua, menghargai kestabilan, dan sangat waspada terhadap potensi masalah selama masa sewa.
2.1 Hambatan bahasa dan kekhawatiran komunikasi
Banyak pemilik rumah khawatir bahwa jika terjadi keadaan darurat — seperti kebocoran air, kebakaran, bencana alam, atau pipa pecah saat musim dingin — penyewa tidak akan mampu berkomunikasi dalam bahasa Jepang dan merespons dengan cepat. Jika perusahaan pengelola tidak memiliki staf yang dapat berbahasa Inggris atau Vietnam, mereka mungkin memilih menolak permohonan untuk menghindari kerumitan.
2.2 Perbedaan kebiasaan sehari-hari (pembuangan sampah dan kebisingan)
- Pemilahan sampah (ゴミ分別 - gomi bunbetsu): Membuang sampah pada hari yang salah, di luar jadwal yang ditentukan, atau tidak memisahkan sampah yang dapat dibakar (kapur/plastik/botol PET) merupakan salah satu penyebab utama perselisihan dengan tetangga.
- Kebisingan (騒音 - soon): Dinding rumah di Jepang — terutama bangunan kayu (木造 - mokuzo) atau apartemen sempit (アパート - apato) — sering kali sangat tipis. Mengundang teman untuk makan dan minum atau berbicara keras hingga larut malam dapat dengan mudah memicu pengaduan (kujo) kepada perusahaan pengelola.
2.3 Kekhawatiran tentang risiko finansial dan “kabur dari kontrak”
Pemilik rumah khawatir penyewa asing tiba-tiba kehilangan masa berlaku visa, kembali ke negara asal (帰国 - kikoku), atau pindah untuk menghindari utang (夜逃げ - yonige) tanpa membayar tagihan listrik, air, sewa, atau biaya pembersihan. Bagi pemilik rumah perorangan, menagih utang yang belum dibayar dari luar Jepang hampir mustahil.
2.4 Kesulitan menemukan penjamin (保証人 - hoshonin)
Secara tradisional di Jepang, penyewa diharapkan memiliki penjamin bersama (連帯保証人 - rentai hoshonin) yang berkewarganegaraan Jepang dan berpenghasilan stabil. Kebanyakan warga Vietnam yang baru tiba di Jepang tidak mengenal siapa pun yang memenuhi persyaratan tersebut.
2.5 Kekhawatiran tentang penghuni bersama yang tidak terdaftar
Dalam banyak kasus, kontrak terdaftar untuk 1 penghuni, tetapi kenyataannya 3-4 teman pindah dan tinggal bersama. Ini merupakan pelanggaran serius terhadap kontrak sewa Jepang dan membuat pemilik rumah kehilangan kepercayaan.
3. Kiat memperkuat permohonan dan meningkatkan peluang persetujuan (審査に通るコツ)
Jika ingin memaksimalkan peluang lolos pemeriksaan (shinsa), persiapkan paket dokumen permohonan yang “bersih” dan profesional sejak awal.
3.1 Siapkan dokumen yang lengkap dan tertata rapi
Jangan menunggu agen meminta dokumen sebelum mulai mencarinya. Kumpulkan semua dokumen berikut sebelum melihat properti (ingat untuk membawa dokumen asli dan salinannya):
- Kartu izin tinggal (在留カード - zairyu kado): Berlaku setidaknya 1 tahun atau lebih lama daripada jangka waktu kontrak.
- Kartu izin tinggal / Paspor (パスポート - pasupooto).
- Surat keterangan domisili (住民票 - juminhyo): Dapatkan dari kantor kota/kecamatan (市役所/区役所) tempat alamat Anda terdaftar.
- Bukti penghasilan:
- Karyawan: Slip pemotongan pajak (源泉徴収票 - gensen choshuhyo), slip gaji dari 3 bulan terakhir, atau kontrak kerja (雇用契約書 - koyo keiyakusho).
- Mahasiswa internasional: Sertifikat kelayakan status tinggal (在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho), surat keterangan saldo rekening bank (預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho), atau bukti beasiswa/dukungan finansial keluarga.
3.2 Berlatih menjawab panggilan verifikasi (本人確認 - honnin kakunin)
Setelah Anda mengirimkan permohonan, perusahaan penjamin atau perusahaan pengelola akan menelepon Anda secara langsung untuk memverifikasi informasi.
- Sikap: Jawab dengan jelas dan sopan, menggunakan bahasa Jepang kehormatan dasar (keigo).
- Isi: Konfirmasikan dengan akurat nama lengkap, tanggal lahir, nama perusahaan/sekolah, gaji, dan komitmen untuk mematuhi aturan hidup bersama.
- Kiat: Jika kemampuan bahasa Jepang Anda belum kuat, berlatihlah menjawab pertanyaan umum dengan seseorang yang pernah melalui proses ini atau minta agen properti melakukan simulasi sebelum Anda menjawab panggilan.
3.3 Gunakan perusahaan penjamin (保証会社) yang mengkhususkan diri pada penduduk asing
Jika tidak memiliki penjamin pribadi berkewarganegaraan Jepang, pilih agen yang bekerja sama dengan perusahaan penjamin tepercaya dan mendukung berbagai bahasa:
- GTN (Global Trust Networks): Perusahaan yang mengkhususkan diri dalam penjaminan bagi penduduk asing di Jepang, dengan staf yang dapat berbahasa Vietnam.
- Epos Card / Nihon Safety / Casa: Penyedia penjamin utama dengan proses pemeriksaan yang relatif fleksibel bagi pekerja asing dengan visa yang masih berlaku.
4. Ringkasan biaya awal sewa di Jepang (per Agustus 2026)
Biaya awal (初期費用 - shoki hiyo) untuk menyewa rumah pribadi di Jepang biasanya 3 hingga 5 kali lipat harga sewa bulanan. Berikut perincian biaya rata-rata per Agustus 2026 (menggunakan perkiraan nilai tukar 1 JPY ≈ 165 VND):
| Biaya (Bahasa Jepang + Romaji) | Biaya umum | Contoh untuk rumah dengan harga 60.000 JPY/bulan (~9,9 juta VND) | Catatan & karakteristik |
|---|---|---|---|
| Uang jaminan (敷金 - shikikin) | 1 - 2 bulan sewa | 60.000 – 120.000 JPY (~9,9 - 19,8 juta VND) | Sebagian dapat dikembalikan setelah dikurangi biaya pembersihan sesuai ketentuan hukum. |
| Uang terima kasih (礼金 - reikin) | 0 - 2 bulan sewa | 0 – 120.000 JPY (~0 - 19,8 juta VND) | Pembayaran “terima kasih” kepada pemilik rumah, tidak dapat dikembalikan. Banyak properti saat ini menawarkan “0 reikin.” |
| Biaya perantara (仲介手数料 - chukai tesuryo) | 0,5 - 1 bulan sewa + pajak | 33.000 – 66.000 JPY (~5,4 - 10,8 juta VND) | Dibayarkan kepada agen properti. |
| Biaya penjamin (保証料 - hoshoryo) | 50% - 100% dari sewa bulan pertama | 30.000 – 60.000 JPY (~4,9 - 9,9 juta VND) | Dibayarkan kepada perusahaan penjamin (biaya perpanjangan sekitar 10.000 JPY/tahun). |
| Asuransi kebakaran (火災保険料 - kasai hokenryo) | Biaya tetap untuk 2 tahun | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 juta VND) | Wajib saat menandatangani kontrak. |
| Biaya penggantian kunci (鍵交換費用 - kagi kokan hiyo) | Biaya tetap | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 juta VND) | Mencakup penggantian silinder kunci demi keamanan. |
| Sewa dibayar di muka (前家賃 - mae yachin) | 1 bulan sewa | 60.000 JPY (~9,9 juta VND) | Sewa untuk bulan pertama setelah pindah. |
| Perkiraan total biaya awal | Sekitar 3,5 - 5 bulan sewa | 230.000 – 380.000 JPY (~37,9 - 62,7 juta VND) | Per Agustus 2026. |
5. Pilihan tempat tinggal dan kanal properti yang ramah warga Vietnam (ramah orang asing)
Jika tidak ingin menghabiskan banyak waktu menghadapi penolakan dari pemilik rumah tradisional, fokuslah pada pilihan hunian yang memang dirancang untuk atau ramah terhadap penduduk asing.
5.1 UR Housing (UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku)
UR Housing adalah sistem perumahan publik yang dikelola oleh Japan Urban Renaissance Agency. Sistem ini sering dianggap sebagai “solusi terbaik” bagi orang asing yang tinggal di Jepang:
- Tanpa uang terima kasih (礼金ゼロ - reikin zero).
- Tanpa penjamin / biaya penjamin.
- Tanpa biaya perpanjangan kontrak (更新料ゼロ - koshinryo zero).
- Persyaratan: Anda hanya perlu membuktikan bahwa penghasilan bulanan sekitar 3 - 4 kali lipat harga sewa atau memiliki tabungan yang cukup untuk memenuhi persyaratan UR.
5.2 Village House (ヴィレッジハウス) dan share house
- Village House: Kompleks bekas hunian karyawan yang telah direnovasi dan menawarkan harga sewa sangat terjangkau (mulai dari 20.000 – 40.000 JPY/bulan), tanpa meminta uang jaminan atau uang terima kasih.
- Share house (Oakhouse, Borderless House, Sakura House): Sewa kamar pribadi di apartemen dengan dapur dan kamar mandi bersama. Prosesnya sangat sederhana: Anda dapat pindah hanya dengan paspor/kartu izin tinggal dan tidak perlu menjalani pemeriksaan yang rumit.
5.3 Agen khusus dan sistem Safety Net Housing
- Cari di SUUMO / HOME'S: Pilih filter “外国人相談可” (Gaiko-kujin sodan ka - Konsultasi untuk orang asing tersedia) untuk menyaring properti yang sejak awal menolak warga negara asing.
- Safety Net Housing (セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku): Platform yang dikelola oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT), yang mencantumkan properti-properti yang berkomitmen menerima orang-orang yang membutuhkan bantuan perumahan, termasuk penduduk asing.
6. Hak penyewa dan peraturan hukum yang perlu Anda ketahui
Setelah menandatangani kontrak sewa di Jepang, Anda dilindungi oleh hukum secara setara dengan warga negara Jepang.
- Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan (借地借家法 - Shakuchi Shakuyakaho): Melindungi hak penyewa untuk tinggal di rumahnya. Pemilik rumah tidak dapat mengusir Anda secara sepihak tanpa “alasan yang dapat dibenarkan” (正当事由 - seito jiyu) yang diakui oleh pengadilan.
- Aturan pengembalian uang jaminan (敷金返還 - shikikin henkan): Berdasarkan revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 621) dan Pedoman MLIT tentang Pemulihan Properti ke Kondisi Semula (原状回復のガイドライン), penyewa TIDAK wajib membayar keausan normal akibat penggunaan dari waktu ke waktu, seperti dinding yang memudar karena sinar matahari atau bekas kulkas di lantai. Anda hanya bertanggung jawab memperbaiki kerusakan yang disebabkan dengan sengaja atau karena kelalaian.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
T. Dapatkah saya mengajukan permohonan sewa rumah sebelum tiba di Jepang (saat masih berada di Vietnam)?
J. Ya, tetapi pilihan Anda akan lebih terbatas. Anda dapat mencari properti UR Housing, share house, atau perusahaan properti yang menawarkan dukungan permohonan jarak jauh bagi penduduk asing, seperti GTN dan Best-Estate. Banyak perusahaan menerima Certificate of Eligibility (COE) sebagai pengganti kartu izin tinggal.
T. Apakah jenis visa memengaruhi tingkat persetujuan permohonan sewa?
J. Ya. Visa kerja jangka panjang (Engineer, Humanities, Skilled Labor) atau visa Permanent Resident (永住者 - eijusha) umumnya memiliki tingkat persetujuan tertinggi. Visa International Student atau Technical Intern Training mungkin menjalani pemeriksaan yang lebih ketat terkait sumber dukungan finansial.
T. Jika permohonan saya ditolak untuk 1 apartemen, apakah riwayat itu akan dicatat dan memengaruhi peluang saya di properti lain?
J. Tidak akan memengaruhi seluruh pasar. Namun, jika Anda ditolak oleh perusahaan penjamin (保証会社) tertentu, datanya mungkin disimpan dalam sistem perusahaan tersebut atau oleh asosiasi penjamin tempat perusahaan itu bergabung. Agen properti dapat membantu mengajukan permohonan Anda kepada perusahaan penjamin yang berbeda.
T. Apakah saya diperbolehkan pindah sebelum kontrak 2 tahun berakhir?
J. Ya. Dalam kebanyakan kasus, Anda hanya perlu memberi tahu perusahaan pengelola 1 hingga 2 bulan sebelumnya, tergantung ketentuan kontrak. Namun, jika Anda pindah terlalu cepat — misalnya dalam tahun pertama berdasarkan kontrak yang memuat denda pemutusan lebih awal (違約金 - iyakukin) — Anda mungkin harus membayar sewa 1 bulan sebagai kompensasi.
Kesimpulan dan saran dari OlaChill
Ditolak saat mengajukan sewa rumah di Jepang bukan berarti Anda “tidak cukup baik.” Penolakan itu hanyalah hasil dari praktik pencegahan risiko yang agak konservatif dalam pasar properti domestik. Dengan menyiapkan dokumen yang transparan, menunjukkan rasa hormat terhadap kebiasaan hidup di Jepang, dan memilih kanal properti yang tepat serta ramah orang asing, Anda tentu dapat menemukan rumah yang nyaman dengan biaya yang wajar.
Bacaan lainnya dari OlaChill:
- Pelajari lebih lanjut tentang menyewa properti di Jepang melalui Panduan A-Z Menyewa Rumah di Jepang, yang membahas setiap tahap mulai dari mencari properti hingga menerima kunci.
- Temukan kiat dan panduan berguna lainnya untuk beradaptasi dengan kehidupan di Jepang di Blog OlaChill.
- Jelajahi informasi perjalanan dan pengalaman di Jepang melalui beranda OlaChill.
Komentar
Belum ada ulasan — jadilah yang pertama!
Artikel lain di wilayah ini — Lainnya
Lihat semua →
Penjemputan Bandara dengan Alphard dari Haneda atau Narita
8 min · tips
Perjalanan Rombongan Melihat Daun Musim Gugur dengan Bus Sewa di Jepang
9 min · tips
Fitur Bus Pariwisata Jepang: Wi-Fi, Karaoke, Toilet, dan Lainnya
9 min · tips
Harga Sewa Minibus 29 Kursi di Jepang: Apa yang Perlu Diperkirakan
8 min · tips