외국인이라는 이유로 일본에서 집 임대를 거절당했다면: 거절되는 이유와 승인 가능성을 높이는 방법
일본에서 외국인이 임대 주택을 거절당하는 이유를 알아보고, 신청서를 강화해 승인 가능성을 90%까지 높일 수 있는 실용적인 팁을 확인해 보세요.
2026년 8월 7일·✍️ olablog·⏱ 21 분 읽기
일본에서 외국인이 임대 주택을 거절당하는 이유를 알아보고, 신청서를 강화해 승인 가능성을 90%까지 높일 수 있는 실용적인 팁을 확인해 보세요.
“죄송하지만, 이 아파트는 외국 국적자를 받지 않습니다” — 일본에 살고 있거나 일본으로 이주를 준비하는 사람이라면 누구나 들었을 때 매우 낙담하고 스트레스를 받을 수 있는 말입니다. 유학생이든, 기능실습생이든, 안정적인 수입이 있는 엔지니어든, 가족 체류 비자로 정착하려는 사람이든, 일본 국적이 없다는 이유만으로 임대 신청을 거절당하는 일은 여전히 흔합니다. 왜 이런 장벽이 존재하는 걸까요? 그리고 임대 심사(審査 - shinsa) 과정을 최대한 순조롭게 통과하려면 어떻게 해야 할까요? OlaChill이 준비한 이 글에서는 일본 부동산 시장의 잘 알려지지 않은 이면을 이해하고, 원하는 집을 확보하기 위한 실용적인 전략을 알려드립니다.
1. 일본에서 외국인이 임대 거절을 당하는 현실
일본 법무성(法務省)과 YOLO JAPAN 같은 신뢰할 수 있는 기관의 조사에 따르면, 일본에 거주하는 **외국인의 약 40%**가 국적을 직·간접적인 이유로 최소 한 번 이상 임대 계약을 거절당한 경험이 있습니다. 특히 거절당한 사람 중 거의 70%는 일상 회화가 가능한 수준부터 전문적인 유창함까지, 어느 정도의 일본어 능력을 갖추고 있었습니다.
이는 문제가 전적으로 재정 상황이나 일본어 능력에만 달려 있는 것이 아니라는 점을 보여 줍니다. 일본의 임대 심사 과정은 매우 엄격한 이중 위험 평가 시스템을 통해 진행됩니다.
- **보증회사(保証会社 - hoshon gaisha)**가 재정 능력과 신용 이력을 확인합니다.
- **관리회사(管理会社 - kanri gaisha)와 집주인(大家さん - oyasan)**이 신청자가 얼마나 “안전하고 관리하기 쉬운” 임차인으로 보이는지를 기준으로 최종 판단을 내립니다.
두 단계 중 어느 한 단계에서라도 신청에 문제가 생기면 즉시 거절될 수 있습니다.
2. 집주인과 관리회사가 외국인을 망설이는 5가지 주요 이유
이 문제를 해결하려면 일본 집주인(oyasan)의 입장을 이해해야 합니다. 일본의 많은 집주인은 연령대가 높고 안정성을 중요하게 생각하며, 임대 기간 중 발생할 수 있는 문제를 매우 걱정하는 편입니다.
2.1 언어 장벽과 의사소통에 대한 우려
많은 집주인은 누수, 화재, 자연재해, 겨울철 수도관 파열과 같은 긴급 상황이 발생했을 때 임차인이 일본어로 소통하지 못하고 신속하게 대응하지 못할까 봐 걱정합니다. 관리회사에 영어 또는 베트남어를 구사하는 직원이 없다면, 복잡한 문제를 피하기 위해 신청 자체를 거절하는 경우도 있습니다.
2.2 일상생활 습관의 차이(쓰레기 배출과 소음)
- 쓰레기 분리수거(ゴミ分別 - gomi bunbetsu): 정해진 요일이 아닌 날에 쓰레기를 내놓거나, 지정된 배출 시간을 지키지 않거나, 타는 쓰레기(석회/플라스틱/PET병)를 분리하지 않는 것은 이웃과 분쟁이 발생하는 주요 원인입니다.
- 소음(騒音 - soon): 일본 주택, 특히 목조 건물(木造 - mokuzo)이나 좁은 아파트(アパート - apato)의 벽은 매우 얇은 경우가 많습니다. 친구들을 집에 초대해 먹고 마시거나 밤늦게 큰 소리로 이야기하면 관리회사에 민원(苦情 - kujo)이 접수되기 쉽습니다.
2.3 재정적 위험과 “계약을 버리고 잠적하는 것”에 대한 우려
집주인은 외국인 임차인이 갑자기 비자 유효기간이 끝나거나, 본국으로 귀국(帰国 - kikoku)하거나, 전기·수도·월세·청소비를 내지 않고 빚을 피하기 위해 야반도주(夜逃げ - yonige)할 수 있다고 걱정합니다. 개인 집주인에게 일본 밖에 있는 임차인에게 미납금을 받아내는 일은 거의 불가능하기 때문입니다.
2.4 보증인(保証人 - hoshonin)을 찾기 어려움
전통적으로 일본에서는 임차인이 일본 국적이며 안정적인 수입이 있는 연대보증인(連帯保証人 - rentai hoshonin)을 세우기를 기대합니다. 최근 일본에 입국한 베트남인 중에는 이러한 조건을 충족하는 사람을 아는 경우가 많지 않습니다.
2.5 등록되지 않은 동거에 대한 우려
많은 경우 계약서에는 1인 거주로 등록되어 있지만, 실제로는 친구 3~4명이 함께 입주합니다. 이는 일본 임대 계약을 심각하게 위반하는 행위이며 집주인의 신뢰를 잃게 만드는 원인이 됩니다.
3. 신청서를 강화하고 승인 가능성을 높이는 팁(審査に通るコツ)
임대 심사(shinsa)를 통과할 가능성을 최대한 높이고 싶다면, 처음부터 “깔끔하고” 전문적인 신청 서류 패키지를 능동적으로 준비해야 합니다.
3.1 완전하고 체계적인 서류 세트를 준비하기
중개인이 요청할 때까지 서류를 찾는 일을 미루지 마세요. 집을 보러 가기 전에 아래 서류를 모두 준비해 두세요(원본과 사본을 모두 가져가는 것을 잊지 마세요).
- 재류카드(在留カード - zairyu kado): 유효기간이 최소 1년 이상 남아 있거나 계약 기간보다 길어야 합니다.
- 재류카드 / 여권(パスポート - pasupoto).
- 주민표(住民票 - juminhyo): 주소가 등록된 시청·구청(市役所/区役所)에서 발급받습니다.
- 소득 증명 서류:
- 직장인: 원천징수표(源泉徴収票 - gensen choshuhyo), 최근 3개월분 급여명세서 또는 고용계약서(雇用契約書 - koyo keiyakusho).
- 유학생: 재류자격인정증명서(在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho), 예금잔액증명서(預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho) 또는 장학금·가족의 재정 지원을 증명하는 서류.
3.2 본인 확인 전화(本人確認 - honnin kakunin)에 답하는 연습하기
신청서를 제출한 뒤 보증회사나 관리회사가 직접 전화해 정보를 확인합니다.
- 태도: 기본적인 경어(敬語 - keigo)를 사용해 명확하고 정중하게 답하세요.
- 내용: 성명, 생년월일, 회사명 또는 학교명, 급여, 공동생활 규칙을 지키겠다는 의사를 정확하게 확인해 주세요.
- 팁: 일본어가 능숙하지 않다면 이 과정을 경험해 본 사람과 자주 나오는 질문을 연습하거나, 전화를 받기 전에 부동산 중개인에게 롤플레잉을 부탁해 보세요.
3.3 외국인 거주자를 전문으로 하는 보증회사(保証会社) 이용하기
일본인 개인 보증인이 없다면 여러 언어를 지원하는 신뢰할 만한 보증회사와 제휴한 중개인을 선택하세요.
- GTN(Global Trust Networks): 일본 내 외국인 거주자 보증을 전문으로 하는 회사로, 베트남어 지원 직원이 있습니다.
- Epos Card / Nihon Safety / Casa: 유효한 비자를 보유한 외국인 근로자에게 비교적 유연한 심사 절차를 제공하는 주요 보증회사입니다.
4. 일본 임대 초기 비용 정리(2026년 8월 기준)
일본에서 개인 주택을 임대할 때 드는 초기 비용(初期費用 - shoki hiyo)은 일반적으로 월세의 3~5배입니다. 아래는 2026년 8월 기준 평균 비용을 자세히 정리한 내용입니다(대략적인 환율 1 JPY ≈ 9 KRW 적용).
| 비용(일본어 + 로마자) | 일반적인 비용 | 월세 60,000 JPY(약 540,000원)인 주택의 예시 | 비고 및 특징 |
|---|---|---|---|
| 보증금(敷金 - shikikin) | 월세 1~2개월분 | 60,000 |
법에 따라 청소비를 공제한 후 일부 환급됩니다. |
| 레이킨(礼金 - reikin) | 월세 0~2개월분 | 0 |
집주인에게 지급하는 감사의 의미의 비용으로, 환불되지 않습니다. 오늘날에는 “레이킨 0”인 매물도 많습니다. |
| 중개 수수료(仲介手数料 - chukai tesuryo) | 월세 0.5~1개월분 + 세금 | 33,000 |
부동산 중개업체에 지급합니다. |
| 보증회사 이용료(保証料 - hoshoryo) | 첫 달 월세의 50~100% | 30,000 |
보증회사에 지급합니다(갱신 비용은 연간 약 10,000 JPY). |
| 화재보험료(火災保険料 - kasai hokenryo) | 2년 고정 비용 | 15,000 |
계약 체결 시 필수입니다. |
| 열쇠 교체 비용(鍵交換費用 - kagi kokan hiyo) | 고정 비용 | 15,000 |
안전을 위해 실린더를 교체하는 비용입니다. |
| 선불 월세(前家賃 - mae yachin) | 월세 1개월분 | 60,000 JPY(약 540,000원) | 입주 후 첫 달의 월세입니다. |
| 예상 총 초기 비용 | 약 월세 3.5~5개월분 | 230,000 |
2026년 8월 기준. |
5. 주거 선택지와 베트남인 친화적인 부동산 채널(Gaikokujin-friendly)
전통적인 집주인에게 계속 거절당하며 많은 시간을 쓰고 싶지 않다면, 외국인 거주자를 위해 마련되었거나 외국인에게 우호적인 주거 옵션을 중심으로 찾아보세요.
5.1 UR 임대주택(UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku)
UR 임대주택은 일본 도시재생기구가 운영하는 공공 임대주택 제도입니다. 일본에 거주하는 외국인에게는 흔히 “최고의 선택지”로 여겨집니다.
- 레이킨 없음(礼金ゼロ - reikin zero).
- 보증인 및 보증인 이용료 없음.
- 계약 갱신료 없음(更新料ゼロ - koshinryo zero).
- 조건: 월수입이 월세의 약 3~4배라는 사실을 증명하거나, UR의 요건을 충족할 만큼 충분한 저축액이 있으면 됩니다.
5.2 빌리지 하우스(ヴィレッジハウス)와 셰어하우스
- 빌리지 하우스: 과거 사원용 사택 단지를 리모델링한 주택으로, 보증금이나 레이킨을 요구하지 않으며 월 20,000~40,000 JPY부터 시작하는 매우 저렴한 월세를 제공합니다.
- 셰어하우스(Oakhouse, Borderless House, Sakura House): 주방과 욕실을 공동으로 사용하는 아파트에서 개인 방을 임대하는 방식입니다. 절차가 매우 간단해 여권·재류카드만 있으면 입주할 수 있고 복잡한 심사를 받을 필요가 없습니다.
5.3 전문 중개인과 세이프티 넷 주택 제도
- SUUMO / HOME'S에서 검색하기: “外国人相談可”(Gaikokujin sodan ka - 외국인 상담 가능) 필터를 선택하면 처음부터 외국인을 거절하는 매물을 제외할 수 있습니다.
- 세이프티 넷 주택(セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku): 일본 국토교통성(国土交通省)이 관리하는 플랫폼으로, 외국인 거주자를 포함해 주거 지원이 필요한 사람을 받아들이기로 한 매물을 소개합니다.
6. 알아 두어야 할 임차인 권리와 법률 규정
일본에서 임대 계약을 체결한 뒤에는 일본 국민과 동일하게 법의 보호를 받습니다.
- 차지차가법(借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho): 임차인이 집에 계속 거주할 권리를 보호합니다. 집주인은 법원이 인정하는 “정당한 사유”(正当事由 - seito jiyu) 없이 일방적으로 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다.
- 보증금 반환 규정(敷金返還 - shikikin henkan): 개정 민법 제621조와 국토교통성의 원상회복 가이드라인(原状回復のガイドライン)에 따르면, 임차인은 햇빛으로 벽지가 변색되거나 바닥에 냉장고 자국이 남는 등 시간이 지나면서 발생하는 일반적인 마모에 대해 비용을 지불할 필요가 없습니다. 고의 또는 부주의로 발생한 손상에 대해서만 수리 책임이 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 아직 베트남에 있고 일본에 도착하기 전에도 집 임대를 신청할 수 있나요?
A. 네, 하지만 선택할 수 있는 주택은 더 제한적일 수 있습니다. UR 임대주택, 셰어하우스 또는 GTN과 Best-Estate처럼 외국인 거주자에게 원격 신청 지원을 제공하는 부동산 회사를 알아볼 수 있습니다. 많은 회사가 재류카드 대신 재류자격인정증명서(COE)를 받아 줍니다.
Q. 비자 종류가 임대 신청 승인률에 영향을 주나요?
A. 네. 장기 취업 비자(기술·인문지식·국제업무, 기능노동)나 영주자 비자(永住者 - eijusha)는 일반적으로 승인률이 가장 높습니다. 유학생 비자나 기능실습 비자는 재정 지원 출처에 대해 더 엄격한 확인을 받을 수 있습니다.
Q. 아파트 1곳에서 신청이 거절되면 그 기록이 남아 다른 매물에 신청할 때 영향을 주나요?
A. 부동산 시장 전체에 영향을 주지는 않습니다. 다만 특정 **보증회사(保証会社)**에서 거절된 경우, 해당 회사의 시스템이나 그 회사가 속한 보증협회에 데이터가 보관될 수 있습니다. 부동산 중개인이 다른 보증회사에 신청서를 제출하도록 도와줄 수 있습니다.
Q. 2년 계약이 끝나기 전에 퇴거해도 되나요?
A. 네. 대부분의 경우 계약 조건에 따라 1~2개월 전에 관리회사에 통보하면 됩니다. 다만 너무 이른 시기에, 예를 들어 조기 해약 위약금(違約金 - iyakukin)이 포함된 계약에서 첫해 안에 퇴거하면 보상금으로 월세 1개월분을 지불해야 할 수도 있습니다.
OlaChill의 결론과 조언
일본에서 임대 주택을 거절당했다고 해서 여러분이 “부족한 사람”이라는 뜻은 아닙니다. 이는 그저 일본 국내 부동산 시장이 가진 다소 보수적인 위험 예방 관행의 결과일 뿐입니다. 투명한 서류를 준비하고, 일본의 생활 관습을 존중하는 태도를 보여 주며, 외국인에게 우호적인 적절한 부동산 채널을 선택한다면 합리적인 비용으로 편안한 집을 반드시 찾을 수 있습니다.
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